判斷題

　　判斷題每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

　　【習(xí)題】對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，不應(yīng)計(jì)算土地增值稅。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，繳納土地增值稅。參見教材P175。

　　【習(xí)題】現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。參見教材P201。

　　【習(xí)題】計(jì)算期較長的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。參見教材P177。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。參見教材P209。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P172。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)，按5%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。在收到預(yù)收款時(shí)，按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。參見教材P174。

　　【習(xí)題】財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是指當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借款越多，資本金的收益率越大。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時(shí)，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見教材P178。

　　【習(xí)題】當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P180。

　　【習(xí)題】借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。參見教材P178。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費(fèi)用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費(fèi)不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價(jià)值。參見教材P189。

　　【習(xí)題】流動(dòng)比率越低，說明營運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，營運(yùn)資本越多，債權(quán)就越安全。參見教材P205。

　　【習(xí)題】一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。參見教材P180。

　　【習(xí)題】資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率的計(jì)算是利潤總額而非稅后利潤。參見教材P199。

　　【習(xí)題】資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。參見教材P205。