單選題

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A.最低租售價格

　　B.最低租售數(shù)量

　　C.最低利潤水平

　　D.最高土地取得價格

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。參見教材P219。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價的方法是(　)。

　　A.專家打分法

　　B.“三項預(yù)測值”法

　　C.解析法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。選項B不是風(fēng)險分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。參見教材P227。

　　【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為(　)。

　　A.利潤總額

　　B.投資利潤

　　C.稅后利潤

　　D.可分配利潤

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。參見教材P173。

　　【習(xí)題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是(　)。

　　A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣

　　B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定

　　C.與財務(wù)報表中的成本一樣

　　D.是對項目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是投資與成本。選項A是不完全一樣，而非完全不一樣;選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算。參見教材P170。

　　【習(xí)題】某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　)。

　　A.7.1%

　　B.12.0%

　　C.13.1%

　　D.19.1%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

　　當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時

　　【習(xí)題】采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是(　)。

　　A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

　　B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

　　C.若△IRR

　　D.若△IRR

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu);如果小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。參見教材P209。

　　【習(xí)題】有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為(　)。

　　A.差額投資內(nèi)部收益率

　　B.凈現(xiàn)值

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.等額年值

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法�；コ夥桨覆荒苡脙�(nèi)部收益率這個指標(biāo)。方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法包括：凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法、等額年值法、費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見教材P209。

　　【習(xí)題】某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元，其開發(fā)項目位于地級市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬元，增值稅及附加為55萬元，土地增值稅預(yù)征為20萬元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為(　)萬元。

　　A.8.75

　　B.11.25

　　C.13.25

　　D.15.75

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。

　　第一步：算出本季度毛利額。項目位于地級市，則毛利率為15%。

　　毛利額=1000×15%=150(萬元)

　　第二步：算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

　　應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額-期間費(fèi)用-增值稅及附加-土地增值稅預(yù)征=150-30-55-20=45(萬元)

　　第三步：算出預(yù)征的企業(yè)所得稅額

　　預(yù)征所得稅額=45×25%=11.25(萬元)。參見教材P176。

　　【習(xí)題】以下有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費(fèi)的說法，不正確的是(　)。

　　A.增值稅是對銷售貨物或提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種

　　B.目前增值稅已全面替代了土地增值稅

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計征增值稅

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營改增，增值稅替代了營業(yè)稅，不是土地增值稅。參見教材P174。

　　【習(xí)題】某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其第10年第8個月的還款金額為(　)元。

　　A.2093.75

　　B.2208.33

　　C.3385.42

　　D.4583.33

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是利息。