銀行信貸融資

　　【典型例題】房地產開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產開發(fā)貸款的重要條件之一。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)貸。房產開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收人或房地產抵押貸款。為了避免出現(xiàn)竣工時無法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放房產開發(fā)貸款的金融機構有時會要求開發(fā)商事先獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項目按照約定的計劃和規(guī)范竣工時，同意發(fā)放抵押貸款。開發(fā)商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機構發(fā)放房產開發(fā)貸款的重要條件之一。參見教材P302。

　　【2017年真題】房地產開發(fā)企業(yè)盲目擴張導致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風險是(　)。

　　A.市場風險

　　B.經營風險

　　C.財務風險

　　D.完工風險

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)貸款的風險。B企業(yè)超過自身經濟實力進行大規(guī)模項目建設和擴張圈地，必會導致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風險，這屬于經營風險。C財務風險，是指由于房地產投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。本題有一定難度，BC很容易混肴。參見教材P302。

　　【2015年真題】在房地產開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產開發(fā)貸款不能用于支付(　)。

　　A.土地出讓金

　　B.建安工程費

　　C.管理費用

　　D.其他工程費

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)貸款。從降低房地產開發(fā)貸款風險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款進行風險管理，主要措施之一就是：嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產開發(fā)企業(yè)通過關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產項目。參見教材P304。

　　【典型例題】銀行對房地產開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有(　)。

　　A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進行監(jiān)控

　　B.對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

　　C.要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的30%

　　D.不向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

　　E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)貸。從降低房地產開發(fā)貸款風險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款進行風險管理，主要措施是：

　　(1)對未取得《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款。(2)對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其權益投資不低于開發(fā)項目總投資的35%。(3)房地產開發(fā)項目，應符合國家房地產發(fā)展總體方向，有效滿足當地城市規(guī)劃和房地產市場的需求，保證項目的合法性和可行性。(4)對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)進行深入調査審核，對成立不滿3年且開發(fā)項目較少的專業(yè)性、集團性的房地產開發(fā)企業(yè)的貸款應審慎發(fā)放，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的房地產開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應嚴格限制。(5)在房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。(6)對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項目或作其他用途。(7)密切關注房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。(8)嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產開發(fā)企業(yè)通過關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉用于房產項目。(9)對房地產開發(fā)貸款實施封閉管理，即為每一個房地產開發(fā)項目設置銀行專戶，要求項目貸款、銷售收入等資金均進入該專戶，銀行負責對該專戶的監(jiān)管，并督促借款人將項目收人優(yōu)先用于項目建設或償還貸款，防范項目收人挪用風險，并及時按照項目銷售進度逐步收回貸款，確保該行對于有效還款來源的實際控制。參見教材P304。

　　【2016年真題】政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。參見教材P305。

　　【2017年真題】根據商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應對押品至少重估一次，這有利于防范個人住房貸款的(　)。

　　A.操作風險

　　B.信用風險

　　C.市場風險

　　D.法律風險

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押貸款。A操作風險主要指假按揭;B主要指雙方違約的風險。C貸款一般是抵押貸款，得考慮抵押物價值能否起到對債務提保的作用，以及能否變現(xiàn)的問題，屬于市場風險。參見教材P310。

　　【2015年真題】對借貸人資質審查不嚴而產生的個人住房貸款風險屬于(　)。

　　A.法律風險

　　B.信用風險

　　C.市場風險

　　D.管理風險

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押貸款。管理風險：目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場嚴重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。管理風險主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風險。參見教材P311。