動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　【2017年真題】決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有(　)。

　　A.銷售價(jià)格

　　B.土地費(fèi)用

　　C.開發(fā)規(guī)模

　　D.資金成本

　　E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　『正確答案』DE

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P181。

　　【2015年真題】對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)所選取的基準(zhǔn)率收益率一般為投資者所要求的(　)。

　　A.最高投資收益率

　　B.平均投資收益率

　　C.最低投資報(bào)酬率

　　D.平均成本利潤率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值�；鶞�(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。參加教材P180。

　　【例題】對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期包括(　)。

　　A.開發(fā)期

　　B.論證決策期

　　C.經(jīng)營準(zhǔn)備期

　　D.經(jīng)營期

　　E.銷售期

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是凈現(xiàn)值。開發(fā)銷售型的計(jì)算期為開發(fā)期加上銷售期。參加教材P180。

　　【2017年真題】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的獲利能力(　)基準(zhǔn)收益率的要求。

　　A.未達(dá)到

　　B.正好達(dá)到

　　C.已超過

　　D.接近于

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。參加教材P181。

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是(　)。

　　A.成本利潤率

　　B.資本金利潤率

　　C.銷售利潤率

　　D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。參加教材P182。

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是(　)。

　　A.成本利潤率

　　B.資本金利潤率

　　C.銷售利潤率

　　D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。參加教材P182。

　　【2017年真題】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(　)。

　　A.5.00%

　　B.8.50%

　　C.8.74%

　　D.9.00%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。參見教材P187。