判斷題

　　1、成本法是先分別求取估價(jià)對象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。(　)

　　2、位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤�，所以估價(jià)結(jié)果也相同。(　)

　　3、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式。(　)

　　4、有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。(　)

　　5、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。(　)

　　6、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不能計(jì)入本小區(qū)內(nèi)商品住宅的價(jià)格中。(　)

　　7、管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。(　)

　　8、銷售稅費(fèi)是指銷售或者預(yù)售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。 (　)

　　9、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)既包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(　)

　　10、成本法評估包含土地和建筑物的估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價(jià)格。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是成本法的含義。這是成本法概念的表述。成本法是先分別求取估價(jià)對象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。參見教材P284。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是成本法的含義。由于這兩套住宅樓層不同，則其通達(dá)性、景觀、通風(fēng)、采光、日照、視野、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)、底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等條件均可能不同，因此價(jià)格也可能會(huì)不同。成本法要計(jì)算重置價(jià)格，因?yàn)闃菍硬煌�，其重置價(jià)格就是不一樣的，即使是同一樓層，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不一樣。參見教材P284。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是成本法的理論依據(jù)。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建成本”的來源方式。參見教材P285。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。參見教材P285。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件�，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。參見教材P287。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是建設(shè)成本。小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用房，開發(fā)商用于自營或出租，其成本不應(yīng)攤?cè)脘N售住宅的價(jià)格中。參見教材P293。

　　7、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是管理費(fèi)用。管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。參見教材P293～294。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。參見教材P296。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。不包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。參見教材P297。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的求取思路。實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象狀況和土地市場狀況，選擇求取重新購建成本的路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑，即適用房地合估路徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。參見教材P303。