單選題

　　1、在開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價中，靜態(tài)投資回收期肯定小于(　)。

　　A、基準(zhǔn)回收期

　　B、項(xiàng)目開發(fā)期

　　C、項(xiàng)目銷售期

　　D、動態(tài)投資回收期

　　2、動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，其設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic與動態(tài)投資回收期Pb之間的關(guān)系是(　)。

　　A、Pb越大，Ic越小

　　B、Ic越小，Pb越大

　　C、Ic越大，Pb越大

　　D、Pb與Ic無關(guān)

　　3、下列有關(guān)動態(tài)投資回收期的描述，錯誤的是(　)。

　　A、財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期應(yīng)與基準(zhǔn)回收期相比較

　　B、動態(tài)投資回收期一般用于開發(fā)完結(jié)后出租或自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目評價

　　C、動態(tài)投資回收期一般不用于評價置業(yè)投資項(xiàng)目

　　D、動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起

　　4、已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期(　)。

　　A、3.625

　　B、4.2

　　C、4.84

　　D、5.125

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是(　)。

　　A、銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

　　B、銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

　　C、銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

　　D、銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資

　　6、在計算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費(fèi)用是(　)。

　　A、建造費(fèi)用

　　B、融資費(fèi)用

　　C、其他工程費(fèi)用

　　D、專業(yè)人員費(fèi)用

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤率的正確表達(dá)式是(　)。

　　A、投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資

　　B、投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總開發(fā)價值

　　C、投資利潤率=銷售收入/項(xiàng)目總投資

　　D、投資利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總投資

　　8、(　)是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率。

　　A、投資利潤率

　　B、成本利潤率

　　C、資本金凈利潤率

　　D、資本金利潤率

　　9、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關(guān)系是(　)。

　　A、Pb< p>

　　B、Pb≤Pb'

　　C、Pb=Pb'

　　D、Pb>Pb'

　　30、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為(　)。

　　A、12.39%

　　B、15.38%

　　C、16.25%

　　D、21.13%

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)投資回收期。在考慮時間價值因素后，項(xiàng)目獲得的凈收益在價值上會逐年遞減，因此，對于同一個項(xiàng)目，其動態(tài)投資回收期一定大于其靜態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期可能大于也可能小于基準(zhǔn)回收期，而動態(tài)投資回收期與項(xiàng)目開發(fā)期和項(xiàng)目銷售期沒有必然聯(lián)系。參見教材P187。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)投資回收期。Ic越大，則每一年的凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值越小，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間越長，即動態(tài)投資回收期越長。參見教材P187。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)投資回收期。選項(xiàng)C錯誤，動態(tài)投資回收期也可以用于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P187。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)投資回收期。參見教材P188。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入。參見教材P189。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費(fèi)用不需要計算利息。參見教材P191。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是投資利潤率。投資利潤率的計算公式為：投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資。參見教材P199。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。參見教材P199。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是靜態(tài)投資回收期。由于動態(tài)的有折現(xiàn)，所以動態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。參見教材P200。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/[1-1/(1+i)n]= 200×7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934萬元，2014年利息：200×7.5%=15(萬元)，2014年償還本金：16.934-15=1.934(萬元)，2015年利息：(200-1.934)×7.5%=14.855(萬元)，2015年償還本金(投資者權(quán)益增加)：16.934-14.855=2.079(萬元)，年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60萬元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=(60-16.934+2.079)×25%=11.286萬元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.286=31.78萬元。寫字樓市場價值增值額=500×(1+3%)×3%=15.45萬元，投資回報率=(31.78+2.079+15.45)/300=16.436%。本題選項(xiàng)C最接近計算結(jié)果。參見教材P201。