計(jì)算題

　　1、某投資者以1.8萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60m2的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn),按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)(每平方米建筑面積月毛租金)。

　　答案：購(gòu)買商鋪總投資：18000×60=1080000元1分

　　購(gòu)買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資)：

　　108萬(wàn)×30%=324000元0.5分

　　購(gòu)買商鋪的貸款額(P)：

　　1080000×70%=756000元0.5分

　　抵押貸款年還本付息額：

　　i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年1分

　　A=P×i(1+i)n/〔(1+i)n-1〕1分

　　=756000×6.81%×(1+6.81%)10/〔(1+6.81%)10-1〕1分

　　=106693.99元0.5分

　　凈經(jīng)營(yíng)收入(利用現(xiàn)金回報(bào)率)：

　　(凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額)/首付款=12%0.5分

　　所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12%+年還本付息額

　　=324000×12%+106693.99=145573.99元0.5分

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入

　　=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　=145573.99+毛租金收入×25%

　　則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元0.5分

　　最低月租金單價(jià)：=毛租金收入/(可出租面積×12個(gè)月)

　　=194098.65/(60×12)=269.58元/㎡1分

　　計(jì)8分

　　2、某開(kāi)發(fā)商于2000年8月1日投資開(kāi)發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為3年，平均

　　售價(jià)為0.8萬(wàn)元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了

　　其中50m2的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。

　　2003年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行

　　提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償

　　還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013

　　年7月31日)的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此

　　后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出

　　租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修

　　費(fèi)估計(jì)為6萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率

　　達(dá)到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)(計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考

　　慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元)。

　　答案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

　　租金收入現(xiàn)值：

　　A1÷(i-s)×〔1-(1+s)n〕/(1+i)n1分

　　=150×12×50÷(12%-2%)×〔1-(1+2%)10〕/(1+12%)100.5分

　　=54.6765(萬(wàn)元)0.5分

　　轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：

　　x÷(1+12%)100.5分

　　現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　1.定金：5×(1+12%)=5.6萬(wàn)元0.5分

　　2.追加首付款：11.5萬(wàn)元0.5分

　　3.貸款償還：

　　(1)總房?jī)r(jià)：50×1.1=55萬(wàn)元0.5分

　　(2)貸款額(P)：55-(5+11.5)=38.5萬(wàn)元0.5分

　　(3)年還本付息額(A)：

　　A=P×i/〔1-(1+i)-n〕0.5分

　　=38.5×6.5%/〔1-(1+6.5%)-10〕=5.3555萬(wàn)元0.5分

　　折現(xiàn)值：

　　P=A÷i×〔1-(1+i)-n〕0.5分

　　=5.3555÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=30.25980.5分

　　4.出租成本：

　　A÷i×〔1-(1+i)-n〕

　　=3÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=16.9507萬(wàn)元1分

　　裝修費(fèi)用：

　　6×(1+12%)-10=1.9318萬(wàn)元0.5分

　　轉(zhuǎn)售單價(jià)：

　　令凈現(xiàn)值為0，即，則有：2分

　　54.6765+x÷(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　1分

　　x=35.9216萬(wàn)元0.5分

　　轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9612÷50=0.7184萬(wàn)元/平方米0.5分計(jì)12分