某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)(10000m2)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金;第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2.年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。

　　在貸款利息最少條件下，求：(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

　　參考答案

　　自有資金投入總額=35000×35%=12250萬(wàn)元

　　第一年初投入9000萬(wàn)元;

　　第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款;

　　第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬(wàn)元;

　　第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款;

　　第四年末收入21650萬(wàn)元，足以償還剩余貸款，并有余額;

　　第五年末開始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080萬(wàn)元租金;

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。

　　(1)第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10%)=5500萬(wàn)元

　　因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。

　　還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。

　　(2)制作全部投資現(xiàn)金流量表

　　當(dāng)i1=15%時(shí)，

　　當(dāng)i2=16%時(shí)，

　　NPV2=-398.6448

　　用插值法求的FIRR=15.53%

　　(3)制作自有資金現(xiàn)金流量表

　　按25%報(bào)酬率計(jì)算，