某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價(計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元)。

　　參考答案

　　(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

　　a.租金收入現(xiàn)值：

　　A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

　　=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬元

　　b.轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12%)10

　　(2)現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　a.定金：5×(1+12%)=5.6萬元

　　b.追加首付款：11.5萬元

　　c.貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

　　貸款額(P)：55-(5+11.5)=38.5萬元

　　年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n]

　　=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬元

　　折現(xiàn)值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

　　=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬元

　　裝修費用：6×(1+12%)-10=1.9318萬元

　　(3)轉(zhuǎn)售單價：

　　令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216萬元

　　轉(zhuǎn)售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m2