某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪;用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價(每平方米建筑面積月毛租金)。(8分)

　　參考答案

　　購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

　　購買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資)：1080000×30%=324000元

　　購買商鋪的貸款額(P)：1080000×70%=756000元

　　抵押貸款年還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

　　A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

　　=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

　　凈經(jīng)營收入(利用現(xiàn)金回報率)：(凈經(jīng)營收入-年還本付息額)/首付款=12%

　　所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額

　　=324000×12%+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費(fèi)用=145573.99+毛租金收入×25%

　　則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

　　最低月租金單價=毛租金收入，(可出租面積×12個月)

　　=194098.65/(60×12)=269.58元/m2