某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)。項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務(wù)用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡?年，運營成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

　　(2)該項目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(12分)

　　正確答案：第一步：求借款計劃和還款計劃：

　　(1)借款計劃：

　　第2年初借款：13250-3250=10000(萬元)(0.5分)

　　第3年初借款：12750-7750=5000(萬元)(0.5分)

　　(2)還款計劃：

　　第4年初應(yīng)還款：10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(萬元)，實際還款12600萬元，(1分)

　　第5年初應(yīng)還款：(17600-12600)×(1+10%)=5500(萬元)，實際還款5500萬元。(1分)

　　(如以上計算結(jié)果是在“現(xiàn)金流量表”中列出的，也給相應(yīng)的得分)

　　第二步：求現(xiàn)金流量

　　(1)第5～40年的租金收入：3000×5000×90%=1350(萬元)(0.5分)

　　(2)第5～40年的運營成本：1350×20%=270(萬元)(0.5分)

　　(3)列出現(xiàn)金流量表

　　(單位：萬元)

　　(此表中“凈現(xiàn)金流量”數(shù)據(jù)全部正確的，得2分;部分正確的，酌情給0.5～1.5分)

　　第三步：求項目全投資內(nèi)部收益率

　　當i1=15%時，

　　第四步：求自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(1.5分)

　　(0.5分)