某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3.5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5.5%。項(xiàng)目開發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。

　　(1)若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格。

　　(2)若該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。

　　答案解析：

　　1.設(shè)項(xiàng)目的最低售價(jià)格為X萬元，則項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值GDV=X(1-5.5%)

　　

　　2.該項(xiàng)目保本的最低銷售為X萬平方米，根據(jù)

　　RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得

　　30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，

　　X=1.53萬平方米