簡答題

　　1.某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務(wù)費用8000萬元。各類房屋預(yù)計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權(quán)銷售均價及其預(yù)計加權(quán)銷售均比的比率。

　　【答案】假定該項目的保本加權(quán)銷售均價為A元/m2

　　則銷售收入等于120000A

　　銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A

　　銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

　　建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2

　　可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：

　　60000/120000=50%

　　50000/120000=41.67%

　　10000/120000=8.33%

　　不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2

　　不可售建筑物綜合造價=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

　　該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

　　土地取得成本=60000萬元

　　財務(wù)費用=8000萬元

　　當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務(wù)費用

　　=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

　　A=10170.023

　　保本加權(quán)銷售均價為101701.023元/m2

　　預(yù)計加權(quán)銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

　　保全加權(quán)銷售均價與預(yù)計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535

　　【考點】

　　2.某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經(jīng)營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經(jīng)營期結(jié)束時，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬元。假設(shè)購樓費用和初次裝修改造費用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計，項目的資本金目標收益率為8%。請計算該項目資金財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。

　　【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元

　　前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元

　　其他收入為600萬元/年

　　前四年年凈收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬元

　　第六年凈收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬元

　　第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元

　　第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬元

　　其他收入=800萬元/年

　　第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬元

　　資本金凈現(xiàn)值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

　　內(nèi)部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%