第二節(jié) 房地產投資的形式和利弊
1.房地產投資的分類(2+3)
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分類 |
內涵 |
子分類 | |
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直接投資 |
投資者直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作 |
開發(fā)投資 |
買土地 |
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置業(yè)投資 |
買已建成的房地產 | ||
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間接投資 |
投資者將資金投入有價證券，不需要直接參與房地產開發(fā)經營工作 |
投資房地產股票或債券 |
股票+債券 |
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投資房地產信托基金 |
信托 | ||
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購買住房抵押支持證券 |
抵押支持證券 | ||
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2.房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資
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類型 |
內涵 |
性質 |
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開發(fā)投資 |
從取得土地使用權開始－搞開發(fā)建設通過轉讓獲得開發(fā)利潤 |
■屬于中短期投資 |
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置業(yè)投資 |
買已建成的房地產－出租或者轉售獲利 |
可以是增量房地產（新房），也可以是存量房地產（舊房） |
3.機構投資者的置業(yè)投資選擇
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機構投資者類型 |
置業(yè)投資對象 |
投資特點 |
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缺乏投資經驗又具有低風險偏好的投資者 |
購買黃金地段的優(yōu)質成熟物業(yè) |
■購買價格高 |
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具備投資管理經驗的投資者 |
購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè) |
■初始價值和初始收益水平低 |
4.投資房地產投資信托基金
■投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關系。
■房地產信托的收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東。
【重點難點】REITS的優(yōu)勢與類型
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優(yōu)勢 |
內涵 |
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收益相對穩(wěn)定 |
■收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經常性租金收入 |
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流動性好 |
■可以在證券交易所交易 |
【重點難點】REITS的類型(三大類)
混合型基金，抵押型基金，權益型基金
5.住房抵押支持證券
■把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散風險的目的
■銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司，該公司再將債權轉化為證券出售給投資者
■購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資收益
6.房地產投資的利與弊(四利三弊)
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項目 |
內容 |
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四利 |
■相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券） |
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三弊 |
■投資數額巨大 |
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