第二節(jié) 盈虧平衡分析

　　1.盈虧平衡分析的基本原理：

　　盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱(chēng)這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)(Break Even Point，BEP)，在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。

　　盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。

　　盈虧平衡分析包括線(xiàn)性盈虧平衡分析和非線(xiàn)性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量等于銷(xiāo)售且產(chǎn)銷(xiāo)量的變化不影響市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間呈線(xiàn)性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線(xiàn)性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷(xiāo)量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間呈非線(xiàn)性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線(xiàn)性盈虧平衡分析。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析：

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合的分析計(jì)算可以采用列表法進(jìn)行。

　　(一)最低租售價(jià)格分析

　　租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　(二)最低租售數(shù)量分析

　　最低銷(xiāo)售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷(xiāo)售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　(三)最高土地取得價(jià)格

　　最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿(mǎn)足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

　　(四)最高工程費(fèi)用

　　最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷(xiāo)售額下，要滿(mǎn)足預(yù)期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。

　　(五)最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　　對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，對(duì)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。

　　(六)最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。

　　(七)多因素臨界點(diǎn)組合

　　多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時(shí)各因素變化值組合成為多因素臨界點(diǎn)組合。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例：

　　(一)保本點(diǎn)分析

　　(二)臨界點(diǎn)分析