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      2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試講義經(jīng)營與管理第一章第五節(jié)

      來源:中華考試網(wǎng)  [ 2016年8月10日 ]  【

        14. 利率風(fēng)險(xiǎn)

        利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響(三方面)

        折現(xiàn)率提高,折現(xiàn)后的價(jià)值變小,導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

        加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難

        還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致價(jià)格下降

        15. 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(6類)

        收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(收入低了)

        項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)

        未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(費(fèi)用高了)

        物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)

        資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化)

        即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化,資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化

        比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本)

        也稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn),投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì),失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)

        時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(時(shí)機(jī)與時(shí)間)

        房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場,還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短,物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇,物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短

        持有期風(fēng)險(xiǎn)(持有時(shí)間)

        房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn),壽命周期越長,持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

        16. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

        17.市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算

        資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場的整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)無風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

        當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時(shí),市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=1

        18.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

        一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率

        折現(xiàn)率=資金的機(jī)會(huì)成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)

      糾錯(cuò)評(píng)論責(zé)編:ZCF
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