第一節(jié) 現(xiàn)金流量

　　1、從企業(yè)的角度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的目的，是在提供產(chǎn)品或服務(wù)的同時(shí)，獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。(產(chǎn)品+效益)

　　2、為了有效量測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，就需要運(yùn)用投資分析技術(shù)，計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)，而進(jìn)行這些測(cè)算和基礎(chǔ)和前提，就是用貨幣量化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出。

　　一、現(xiàn)金流量的概念

　　1、開(kāi)發(fā)活動(dòng)的表現(xiàn)方式：

　　2、對(duì)于特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式體現(xiàn)的資金流出和資金流入。

　　3、把一定時(shí)期，各時(shí)點(diǎn)上，實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　4、現(xiàn)金流入和流出的表現(xiàn)形式：

　　(1)流入：銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入。

　　(2)流出：土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金支出。

　　5、房地產(chǎn)投資分析的目的：考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式和技術(shù)方案下的現(xiàn)金流入和流出，選擇合適的運(yùn)行模式和技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

　　二、現(xiàn)金流量圖

　　1、現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀況的簡(jiǎn)化圖式，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　2、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：

　　(1)以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度成為計(jì)息周期。(計(jì)息周期分年、半年、季度、月)

　　(2)如果現(xiàn)金流入和流出不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，成為期末慣例法。

　　(3)初始投資P發(fā)生在第0期期末。

　　(4)垂直箭線代表現(xiàn)金流量。

　　三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量

　　注意點(diǎn)：

　　1、共5中模式，2種“開(kāi)發(fā)”3種“購(gòu)買”。

　　2、收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目適合后4種模式。

　　3、2中“開(kāi)發(fā)”模式，現(xiàn)金流出中都有開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

　　4、同樣是“購(gòu)買-更新”改造模式，出租并出售模式中無(wú)購(gòu)買稅費(fèi)流出項(xiàng)。

　　5、“購(gòu)買-更新改造-出售”模式中，現(xiàn)金流入居然包含了銷售稅費(fèi)!