2016年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理章節(jié)講義第三章第四節(jié)

　　【重點難點易混點】

　　土地儲備資金來源 廉租住房資金來源

　　財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金

　　土地儲備機構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機構(gòu)貸款

　　經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金

　　以上資金所產(chǎn)生的利息收入 　　 財政預(yù)算資金

　　住房公積金增值收益——提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后

　　土地出讓凈收益——用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當(dāng)提高

　　廉租住房租金收入——實行收支兩條線管理，專項用于廉租房維護(hù)和管理

　　中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助(支持對中西部困難地區(qū))

　　1.11開發(fā)商獲取土地的方式(四種方式)

　　出讓——一級市場拿地，有償有期限

　　劃撥——一級市場拿地，無償無期限

　　原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓——劃撥轉(zhuǎn)出讓

　　與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作——二級市場拿地

　　【與基本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設(shè)用地制度完全一致】

　　【關(guān)于出讓】

　　出讓的具體方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議(四種)。

　　工業(yè)(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓。

　　在我國，縣級及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。(　)

　　[答疑編號5573030108]

　　【正確答案】 √

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)。

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。

　　【劃撥轉(zhuǎn)出讓】

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　存量劃撥土地使用權(quán)，已成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商通過劃撥轉(zhuǎn)出讓方式獲取土地使用權(quán)的機會越來越少。

　　【與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作】二級市場拿地

　　土地轉(zhuǎn)讓

　　公司入股

　　并購

　　合伙

　　2.項目核準(zhǔn)和開工計劃

　　2.1項目核準(zhǔn)

　　2.2項目核資申請材料

　　2.3項目申請報告的主要內(nèi)容

　　2.4項目核準(zhǔn)評估的重點

　　2.1項目核準(zhǔn)

　　內(nèi)涵

　　是發(fā)改委(以前稱計委)對投資項目進(jìn)行的管理。

　　不使用政府投資的項目管理分為核準(zhǔn)與備案兩種類型(無審批制)：

　　對〈政府核準(zhǔn)的投資項目目錄〉以內(nèi)的項目，實行核準(zhǔn)制度;

　　對〈政府核準(zhǔn)的投資項目目錄〉以外的項目，實行備案制度。

　　項目核準(zhǔn)的法律效力

　　未取得核準(zhǔn)文件的項目，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)。

　　2.2項目核準(zhǔn)申請材料(11類)(1+4+6)

　　甲級資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制的項目申請報告一式5份;

　　規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見;

　　提供出讓合同或土地證(招拍掛方式)，或土地預(yù)審意見(其它方式拿地);

　　環(huán)保部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見;

　　交通影響評價文件的意見;

　　資質(zhì)證明;

　　中外合營項目，提供合作意向書;

　　節(jié)能審查批準(zhǔn)意見或節(jié)能登記表;

　　區(qū)縣發(fā)改革初審意見;

　　項目單位身份證明;

　　項目單位經(jīng)辦人員授權(quán)委托書

　　其它(如招標(biāo)方式)

　　【如何記憶——梳理與提煉】

　　1報告 6各行政主管部門對項目的意見 4項目主體的資料

　　項目申請報告

　　(注意必須是甲級資質(zhì)咨詢機構(gòu)出具) 　　下級發(fā)改委——初審意見

　　土地部門——土地預(yù)審意見

　　規(guī)劃部門——規(guī)劃意見

　　環(huán)保部門——環(huán)保意見

　　交通部門——交通評價意見

　　節(jié)能管理部門——節(jié)能意見 　　資質(zhì)證明

　　合作意向(或有)

　　單位身份證明

　　經(jīng)辦人身份證明

　　2.3項目申請報告的主要內(nèi)容

　　申報單位及項目概況;

　　發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析;

　　資源開發(fā)及綜合利用分析;

　　節(jié)能方案分析;

　　建設(shè)用地、征收補償及居民安置分析;

　　環(huán)境和生態(tài)影響分析;

　　經(jīng)濟影響分析;

　　社會影響分析。

　　2.4項目核準(zhǔn)評估的重點(10點)

　　符合國家法律法規(guī);

　　符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(四規(guī)劃);

　　符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

　　符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;

　　符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;

　　符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策;

　　主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟安全;

　　符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響;

　　實行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件

　　申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項目建設(shè)的能力。

　　【典型例題】

　　國家投資管理部門對建設(shè)項目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點包括(　)。

　　A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等

　　B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定

　　C.項目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響

　　D.項目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境

　　E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求

　　【正確答案】ADE

　　【答案解析】B不包括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟安全;C不要求項目建設(shè)對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。

　　3.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可(四個階段四個文件)

　　3.1內(nèi)容概括

　　3.2開發(fā)項目選址、定點審批階段

　　3.3申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　3.4設(shè)計方案審批階段

　　3.5申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

　　3.1內(nèi)容概括

　　規(guī)劃管理的四方面工作與四個階段(兩證一書一審查)

　　規(guī)劃(選址)意見書-選址、定點審批階段

　　建設(shè)用地規(guī)定許可證-用地規(guī)證申領(lǐng)階段

　　設(shè)計方案審批-設(shè)計方案審查階段

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證-工程規(guī)證申領(lǐng)階段

　　招拍掛方式下的差異

　　選址意見書在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成

　　用地規(guī)劃許可證意義不大了(條件可作為出讓合同的內(nèi)容)

　　3.2開發(fā)項目選址、定點審批階段

　　項目 內(nèi)容

　　需提交的文件 發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項)

　　開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件

　　擬建規(guī)劃設(shè)計圖

　　開發(fā)項目意向位置的1/2000或1/500地形圖

　　成果 獲得規(guī)劃部門下發(fā)的《規(guī)劃意見書(選址)》

　　規(guī)劃意見書(選址)的內(nèi)容 確定用地范圍與面積

　　提出規(guī)劃設(shè)計要求(三方面內(nèi)容)

　　· 規(guī)劃土地使用要求

　　· 居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)

　　· 項目與邊界、道路、河道、高壓線等的距離要求

　　3.3申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　項目 內(nèi)容

　　需提交的文件 立項批文

　　規(guī)劃意見書(選址)

　　出讓合同

　　建設(shè)用地釘樁成果通知單

　　1/2000或1/500的地形圖

　　建設(shè)用地申請文件及成交確認(rèn)書

　　成果 獲得規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　用地規(guī)證的內(nèi)容 用地性質(zhì)

　　位置

　　界限

　　3.4設(shè)計方案審批階段

　　項目 內(nèi)容

　　規(guī)定 開發(fā)商可自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計方案進(jìn)行審查

　　未審查的重大開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)備案階段再對中標(biāo)的設(shè)計方案進(jìn)行專項審查

　　設(shè)計方案的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計總平面圖1：500或1：1000

　　各層平立剖1：100或1：200

　　各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)計說明等

　　規(guī)劃部門對設(shè)計審查的主要內(nèi)容 用地范圍是否與規(guī)劃確定一致

　　建設(shè)項目的性質(zhì)符合要求

　　規(guī)劃條件符合要求

　　公共配套服務(wù)設(shè)施符合要求

　　是否安排了必要的水電氣等市政設(shè)施

　　成果 獲得《設(shè)計方案重點加顏色》

　　3.5申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

　　需提交的文件

　　· 申請表

　　· 選址意見書

　　· 設(shè)計方案審查意見

　　· 批準(zhǔn)用地文件

　　· 圖紙

　　 成果

　　· 獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　【作題方法】

　　如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。