2016年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理章節(jié)講義第三章第三節(jié)

　　下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　)。

　　A.進行項目的財務(wù)評價

　　B.獲取項目所需土地

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準

　　D.對項目的建設(shè)工程進行招標

　　E.提交項目開工申請并獲得批準

　　【正確答案】BCDE

　　【答案解析】A進行項目的財務(wù)評價屬于投資機會選擇與決策分析階段。參見教材P66。

　　1.獲取土地

　　1.1土地儲備的概念

　　1.2土地儲備計劃

　　1.3土地儲備范圍

　　1.4土地儲備的步驟

　　1.5土地一級開發(fā)

　　1.6土地開發(fā)的項目實施模式

　　1.7土地儲備開發(fā)成本

　　1.8土地儲備資金的概念

　　1.9土地儲備資金的來源渠道

　　1.10土地儲備資金使用范圍

　　1.11開發(fā)商獲取土地的途徑

　　1.1土地儲備的概念

　　【舊的用地模式】

　　【新的用地模式】

　　1.2土地儲備計劃

　　年初與年末土地儲備規(guī)模

　　年度前期開發(fā)規(guī)模(收)

　　年度供應(yīng)規(guī)模(出)

　　年度土地儲備臨時利用計劃

　　1.3土地儲備范圍

　　依法收回的國有土地

　　收購的土地

　　行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

　　已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地

　　其他依法取得的土地

　　下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是(　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國有土地

　　C.依法收購的土地

　　D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

　　【正確答案】A

　　【答案解析】土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。

　　1.4土地儲備的步驟

　　收購

　　開發(fā)整理(土地一級開發(fā))

　　儲備

　　供應(yīng)

　　1.5土地一級開發(fā)

　　是指土地儲備機構(gòu)對納入儲備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進行的前期開發(fā)活動，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整、綠化工作，以及為實現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進行的投融資活動(開發(fā)+融資)

　　1.6 土地開發(fā)的項目實施模式

　　土地儲備機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等土作，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。(　)

　　【正確答案】√

　　政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措。(　)

　　【正確答案】×

　　【答案解析】授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè)籌措。 參加教材P68。

　　1.7土地儲備開發(fā)成本(6項)

　　征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費

　　收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

　　招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　貸款利息

　　土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預(yù)見費等

　　下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是(　)。

　　A.拆遷補償費及有關(guān)稅費

　　B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

　　C.貸款利息

　　D.建安費用

　　【正確答案】D

　　【答案解析】土地儲備成本包括六大項。土地開發(fā)中沒有建房子，不會用建安費用。參見教材P68。

　　1.8土地儲備資金的概念

　　內(nèi)涵

　　是土地儲備機構(gòu)征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及進行前期開發(fā)所需的資金。

　　管理模式

　　實行專款專用、分賬核算，預(yù)決算管理

　　1.9 資金來源渠道(四項)

　　財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金;

　　土地儲備機構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機構(gòu)貸款;

　　經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他資金;

　　以上資金所產(chǎn)生的利息收入。

　　1.10土地儲備資金的具體使用范圍

　　征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用;

　　必要的前期土地開發(fā)費用;

　　需要支付的銀行及金融機構(gòu)的貸款利息支出;

　　經(jīng)同級財政批準的其他費用。

　　【典型例題】

　　以下(　)可以用于土地儲備資金。

　　A.土地出讓收入中安排的一部分資金

　　B.土地儲備機構(gòu)的銀行貸款

　　C.公積金增值收益

　　D.社會捐助資金

　　E.廉租房租金收入

　　【正確答案】AB

　　【答案解析】注意不要與《基本制度與政策》中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆。參見教材P68。