2016年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理章節(jié)講義第二章第三節(jié)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

　　什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?

　　什么是登房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記?

　　產(chǎn)權(quán)初始登記需提交哪些證件?

　　國(guó)家對(duì)頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)—的房屋權(quán)屋證書(shū)有哪些規(guī)定?

　　怎樣查詢所購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)狀況?

　　什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?

　　城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過(guò)合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。

　　所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對(duì)房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等;也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。

　　房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒(méi)有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來(lái)，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。

　　相關(guān)政策法規(guī)：

　　1、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

　　2、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》

　　什么是登記?

　　房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。

　　采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。

　　房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

　　我國(guó)房地產(chǎn)登記的原則是：①產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步;②登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，③產(chǎn)權(quán)人親自辦理;④權(quán)利人會(huì)同辦理;②嚴(yán)格按照程序辦理。

　　國(guó)家對(duì)頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)—的房屋權(quán)屋證書(shū)有哪些規(guī)定?

　　1994年7月5日八屆全國(guó)人大第八次常委會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法》，主要有下列規(guī)定：

　　1、國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)、單位制作的房屋權(quán)屬證書(shū)無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)。實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)前，權(quán)利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取的房屋權(quán)屬證書(shū)仍然有效，受國(guó)家法律保護(hù)。 2、房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證，受國(guó)家法律保護(hù)。

　　3、房屋權(quán)屬證書(shū)由建設(shè)部監(jiān)制。各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、各直轄市房地產(chǎn)管理局組織，統(tǒng)一由北京印鈔廠證券分廠印制。

　　4、房屋權(quán)屬證書(shū)由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)，未設(shè)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的市、縣，暫由入民政府作為發(fā)證機(jī)關(guān)，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作。

　　5、根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生下列情況的，房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)：新建房屋;房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等);房產(chǎn)權(quán)利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)發(fā)生變化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更;設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等);房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等。

　　6、各直轄市、市、縣房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)必須在建設(shè)部注冊(cè)，未經(jīng)注冊(cè)的單位不得發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　7、直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市于1998年1月1日開(kāi)始啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證 書(shū)，(經(jīng)過(guò)特殊批準(zhǔn)的除外)，其他市、縣可陸續(xù)啟用，最晚延期至1998年7月1日，房屋 產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)在啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)之日，同時(shí)停止發(fā)放舊的房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　8、實(shí)行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地產(chǎn)合一權(quán)屬證書(shū)的城市，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū) 暫且由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府房地產(chǎn)管理部門(mén)制定，報(bào)建設(shè)部備案。

　　產(chǎn)權(quán)初始登記需提交哪些證件?

　　房屋所有權(quán)初始登記需提交的證件包括：①申請(qǐng)書(shū);②法人資格證明、法人授權(quán)委托書(shū) (原件)及代理人身份證件(復(fù)印件);③土地使用權(quán)屋證明;④建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證;⑤商品房建設(shè)計(jì)劃;⑦商品房經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;③三資企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū);②商品房預(yù)售許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件;10竣工驗(yàn)收證明(單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表);11房屋交付使用證明;12房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖;13由市房地局認(rèn)定的用地面積分?jǐn)偧夹g(shù)報(bào)告書(shū)，14建筑面積核定通知書(shū);15由房屋所在地派出所出具的編制門(mén)牌號(hào)批復(fù)，16其他有關(guān)文件。