參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：辦公樓用于抵押，產(chǎn)權并沒有發(fā)生轉換，不繳納土地增值稅。

　　【該題針對“土地增值稅的納稅人”知識點進行考核】

　　2.

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】： 選項A，不征土地增值稅;選項B、D，免征收土地增值稅。

　　【該題針對“土地增值稅的征收范圍”知識點進行考核】

　　3.

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】： 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000+6000)×5%= 650(萬元)

　　【該題針對“扣除項目及其金額”知識點進行考核】

　　4.

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對于超過貸款期限的利息部分不得扣除;開發(fā)小區(qū)的供電、供水支出和開發(fā)間接費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。

　　【該題針對“扣除項目及其金額”知識點進行考核】

　　5.

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：扣除項目金額=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%+6000×0.5‰=4703(萬元)

　　增值額=6000-4703=1297(萬元)，增值率=1297÷4703×100%=27.58%，適用稅率30%

　　應納稅額=1297×30%=389.1(萬元)。

　　【該題針對“應納稅額的計算”知識點進行考核】

　　6.

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：扣除項目=800×40%+25=345(萬元)

　　增值額=600-345=255(萬元)

　　增值率=255÷345×100%=73.91%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

　　應繳納土地增值稅=255×40%-345×5%=84.75(萬元)

　　【該題針對“出售舊房的應稅額計算方法”知識點進行考核】

　　7.

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】： 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　【該題針對“土地增值稅的清算管理”知識點進行考核】

　　8.

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：選項B、C、D，為納稅人應進行土地增值稅清算的情形。

　　9.

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：納稅人應當在簽訂房地產(chǎn)轉讓合同、發(fā)生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關辦理納稅申報。

　　二、多項選擇題

　　1.

　　【正確答案】：ABDE

　　【答案解析】：土地增值稅的特點：以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。

　　2.

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權屬轉讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權屬轉讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權發(fā)生了轉移，需要土地增值稅的征稅范圍。

　　3.

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)評估機構的責任與義務有：(1)必須嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估;(2)房地產(chǎn)所在地的稅務機關要求從事房地產(chǎn)評估的機構提供與房地產(chǎn)評估有關的評估資料，資產(chǎn)評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。(3)在執(zhí)業(yè)過程中，必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結果的真實性、合法性負法律責任。

　　4.

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：稅法規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的，隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，提供扣除項目金額不實的，轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　　5.

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。具體包括：1.納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉讓出去;2.納稅人以預售方式轉讓房地產(chǎn)的。

　　6.

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　7.

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】： 房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉讓，不屬于土地增值稅的征收范圍;企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)交換，無力償還借款，以房屋作抵押，沒有免征土地增值稅的規(guī)定。

　　8.

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：納稅人是法人的，轉讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅;如果不一致的，則應在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務機關申報納稅;納稅人轉讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

　　三、計算題

　　1.

　　(1).

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：征收土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額

　　=(2000+800)×12000÷40000

　　=840(萬元)

　　【10029439】

　　(2).

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額

　　=7200+400×12000÷40000

　　=7320(萬元)

　　【10029440】

　　(3).

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他項目金額

　　=(840+7320)×(10%+20%)

　　=2448(萬元)

　　(4).

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資需要征收土地增值稅;以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險，不繳納營業(yè)稅。

　　2008年2009年應繳納的土地增值稅：

　　扣除項目=840+7320+2448+16000×5%×(1+7%+3%)=11488(萬元)

　　增值額=16000+10000×0.32-11488=7712(萬元)

　　增值率=7712÷11488×100%=67.13%

　　應繳納土地增值稅=7712×40%-11488×5%=2510.4(萬元)