租賃合同

　　租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特征：(1)是諾成、雙務(wù)、有償合同;(2)轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán);(3)具有期限性和連續(xù)性;(4)標(biāo)的物為特定的非消耗物。

　　1.租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　提示：租賃合同中以下情況視為不定期租賃：

　　(1)租賃期限在6個月以上，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　2.維修義務(wù)

　　(1)在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

　　(2)出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。

　　3.承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

　　4.賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　5.出租人出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利(法定權(quán)利)。

　　6.承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　7.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　8.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　(六)融資租賃合同

　　融資租賃合同，是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　特征：(1)涉及兩個合同關(guān)系，買賣和租賃;(2)標(biāo)的在租賃合同成立時并不存在;(3)租賃期限屆滿后承租人通常購買或取得租賃物;(4)租金一般高于傳統(tǒng)租賃。

　　1.出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。

　　2.租賃物不符合約定的，出租人不承擔(dān)責(zé)任;但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干涉選擇租賃物的除外。

　　3.在融資租賃合同中，承租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。

　　4.在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人對第三人不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　5.承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

　　6.在融資租賃合同中，出租人和承租人對租賃期間屆滿租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。

　　(七)承攬合同

　　承攬合同，是指承攬人按照定作人的要求完成一定的工作，定作人接受承攬人完成的工作成果并給付約定報酬的合同。承攬合同是雙務(wù)、諾成、有償合同。

　　1.承攬人將其承攬的“主要工作”交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé);未經(jīng)定作人同意的，定作人可以解除合同。

　　2.定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有“留置權(quán)”。

　　3.定作人中途變更承攬工作的要求，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　4.定作人可以“隨時解除”承攬合同，但定作人因此造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　(八)建設(shè)工程合同

　　建設(shè)工程合同，是指發(fā)包人和承包人之間簽訂的，由承包人完成基本建設(shè)工程的特定工作，發(fā)包人接受工作成果并支付報酬的合同。特征：①標(biāo)的數(shù)額大;②承包人必須是法人;③有嚴(yán)格的計劃性。建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，其屬于要式合同。

　　1.經(jīng)發(fā)包人同意，總承包人可以將自己承包的“部分工作”交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人向發(fā)包人承擔(dān)“連帶責(zé)任”。

　　提示：在承攬合同中，承攬人經(jīng)定作人的同意，將其承攬的主要工作交由第三人完成的，由承攬人(就第三人完成的工作成果)向定作人負(fù)責(zé)。

　　2.總承包人不得將其承包的建設(shè)工程“全部”轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程支解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。禁止分包單位將其承包的工程再分包。

　　3.發(fā)包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建筑工程的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。