【單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是(　)。

　　A.規(guī)劃申報項目

　　B.審批備案項目

　　C.商業(yè)推廣項目

　　D.設(shè)計建筑項目

　　『正確答案』B

　　『答案解析』土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　【單選題】土地增值稅納稅申報表(一)中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括(　)。

　　A.增值稅

　　B.地方教育附加

　　C.城市維護建設(shè)稅

　　D.教育費附加

　　『正確答案』A

　　『答案解析』土地增值稅納稅申報表(一)中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

　　【多選題】稅務師在進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于(　)的，應繳納土地增值稅。

　　A.通過教育委員會將房屋產(chǎn)權(quán)贈與某小學

　　B.對外投資

　　C.出租，但未辦理相應產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　D.抵償銀行的貸款和利息，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行

　　E.與其他單位互換房地產(chǎn)

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』選項A，公益性捐贈無需繳納土地增值稅;選項C，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，無需繳納土地增值稅。

　　【多選題】在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地清算時，屬于土地增值稅扣除項目的有(　)。

　　A.銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅

　　B.取得土地使用權(quán)時繳納的契稅

　　C.城建稅

　　D.銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納的增值稅

　　E.教育費附加

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』印花稅作為開發(fā)費用的一部分按稅法規(guī)定扣除，而不是按照實際發(fā)生額扣除;增值稅不得扣除。

　　【多選題】有關(guān)土地增值稅的處理，符合稅法規(guī)定的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營普通標準住宅和非普通標準住宅開發(fā)，沒有分別核算增值額或不能準確核算增值額的，應就其全部增值額按稅法規(guī)定計征土地增值稅

　　B.房地產(chǎn)公司將一塊土地，分為三部分開發(fā)，并分別辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，在土地增值稅清算時，應分三期進行清算，不能合并一次進行清算

　　C.某生產(chǎn)企業(yè)2016年8月銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得不含增值稅銷售收入1800萬元。該辦公樓原值1000萬元，已計提折舊600萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為2100萬元，成新度折扣率為5成，銷售時繳納城建稅、印花稅及教育費附加等共計45萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓無須繳納土地增值稅

　　D.某單位于2011年接受抵債房產(chǎn)一處，接受價2450萬元，2016年拍賣后取得不含增值稅款項1950萬元，則無須繳納土地增值稅

　　E.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』選項C，有增值額1800-(1050+45)=705，要交土地增值稅;選項D，需要繳納土地增值稅。

　　【簡答題】A房地產(chǎn)開發(fā)公司為在甲市市區(qū)開發(fā)寫字樓專門成立了分公司。2015年6月取得土地使用權(quán)時支付給政府部門的土地價款為10464萬元，繳納契稅及相關(guān)費用320萬元。

　　對于該項目A公司選擇了一般計稅方法，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，其中含800萬元借款利息，無法取得金融機構(gòu)證明。全部進項稅額為1400萬元。2019年8月房屋銷售，取得含增值稅銷售收入30520萬元。當?shù)厥〖壢嗣裾�府�?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。請回答下列問題：

　　問題(1)：請計算應納增值稅。

　　解析：

　　應納增值稅=(30520-10464)/(1+9%)×9%-1400=256(萬元)

　　問題(2)：請計算應納城建稅、教育費附加和地方教育附加。

　　解析：

　　應納城建稅、教育費附加和地方教育附加=256×(7%+3%+2%)=30.72(萬元)

　　問題(3)：請計算土地增值稅清算時的應稅收入。

　　解析：

　　應稅收入=30520-(30520-10464)/1.09×9%=28864(萬元)

　　問題(4)：請計算土地增值稅清算時的允許扣除項目金額。

　　解析：

　　(1)取得土地使用權(quán)的金額=10464+320=10784(萬元)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本=8800-800=8000(萬元)

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=(10784+8000)×10%=1878.4(萬元)

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=30.72(萬元)

　　(5)加計扣除=(10784+8000)×20%=3756.8(萬元)

　　扣除項目金額合計=10784+8000+1878.4+30.72+3756.8=24449.92(萬元)

　　問題(5)：請計算應納的土地增值稅。

　　解析：

　　(1)收入：28864(萬元)

　　(2)扣除項目金額合計：24449.92(萬元)

　　(3)增值額=28864-24449.92=4414.08(萬元)

　　(4)增值率=4414.08/24449.92=18.05%

　　(5)適用稅率30%

　　(6)應納土地增值稅=4414.08×30%=1324.22(萬元)

　　【簡答題】某市建筑公司于2019年8月16日將擁有的辦公樓以含增值稅價格9900萬元出售，該建筑公司在銷售辦公樓時選擇了簡易計稅，房屋銷售合同中價稅分別注明。經(jīng)審核：該辦公樓為企業(yè)2012年自建，辦公樓的原值為5500萬元。截止到出售時，已累計計提折舊600萬元。辦公樓的重置成本價為6000萬元，成新度折扣率為80%。

　　請回答下列問題：

　　1.計算出售辦公樓時應繳納的相關(guān)稅費。

　　2.計算辦公樓出售后應計入企業(yè)所得稅應納稅所得額的金額。

　　『正確答案』——1.出售時應繳納的相關(guān)稅費

　　(1)增值稅=9900/1.05×5%=471.43(萬元)

　　(2)城建稅、教育費附加和地方教育附加=471.43×(7%+3%+2%)=56.57(萬元)

　　(3)印花稅=9900/1.05×0.05%=4.71(萬元)

　　(4)土地增值稅：

　　應稅收入=9900-471.43=9428.57(萬元)

　　扣除項目=6000×80%+(56.57+4.71)=4861.28(萬元)

　　增值額=9428.57-4861.28=4567.29(萬元)

　　增值率=4567.29/4861.28×100%=93.95%

　　稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%

　　土地增值稅=4567.29×40%-4861.28×5%=1583.85(萬元)

　　『正確答案』——2.應納稅所得額

　　應納稅所得額

　　=9428.57-(5500-600)-56.57-4.71-1583.85

　　=2883.44(萬元)