第九章 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法

　　[考情分析] 非重點(diǎn)章，每個(gè)稅種的分值在2分左右，合計(jì)該章分值在6分左右。

　　知識(shí)點(diǎn)1：房產(chǎn)稅

　　第一節(jié) 房產(chǎn)稅法

　　一、房產(chǎn)稅基本原理

　　(一)概念：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，依據(jù)房屋的計(jì)稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　(二)特點(diǎn)：

　　1、屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅;

　　2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

　　3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

　　二、納稅義務(wù)人及征稅對(duì)象

　　(一)納稅義務(wù)人：凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個(gè)人。

　�、佼a(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;屬于集體或個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。

　�、诋a(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　�、郛a(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　�、軣o租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)征稅對(duì)象：征稅對(duì)象是房屋。但獨(dú)立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。

　　四、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1、從價(jià)計(jì)征(1.2%)：計(jì)稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值。

　　(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(jià)(包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價(jià)根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

　　(2)應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)并入原值，計(jì)稅。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入原值中。

　　(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的以房產(chǎn)余值計(jì)稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的按租金收入計(jì)稅。 融資租賃按房產(chǎn)余值計(jì)稅。

　　[典型例題1]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?答案：應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　注意：從價(jià)計(jì)稅方式下稅率具有年的含義在里面， 在計(jì)算中注意和時(shí)間的配比!

　　[典型例題2]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn))，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( C )。(2004年考題)

　　A.6.0萬元　B.9.6萬元　C.10.8萬元　D.15.6萬元

　　[答案]應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(萬元)

　　(5)自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　自營的按余值計(jì)稅，出租的按租金收入計(jì)稅。

　　需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。

　　2、從租計(jì)征(12%)：計(jì)稅依據(jù)是租金。(個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，4%)

　　[典型例題3]某企業(yè)2002年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(C)。

　　A.4.8萬元 B.24萬元 C.27萬元 D.28.8萬元

　　答案：(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=27

　　五、稅收優(yōu)惠

　　下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

　　(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);

　　(二)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);

　　[典型例題]某省政府機(jī)關(guān)有辦公用房一幢，房產(chǎn)價(jià)值5000萬元。2002年將其中的四分之一對(duì)外出租，取得租金收入100萬元。已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為20%，該省政府機(jī)關(guān)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多少?

　　解：①省政府機(jī)關(guān)辦公用房免稅

　�、诔鲎獠糠謶�(yīng)以租金交稅，應(yīng)納稅額為：應(yīng)納房產(chǎn)稅=100′12%=12(萬元)

　　(四)個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);

　　(六)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

　　(1)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

　　(2)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用 半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

　　[典型例題]某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時(shí)的原值分別為1200萬元和1000萬元。2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時(shí)對(duì)A棟房產(chǎn)開始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20%的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(A)。(2006年考題)

　　A.15.04萬元 B.16.32萬元 C.18.24萬元 D.22.72萬元

　　解析：1200×(1-20%)×1.2%÷12×4+1000×(1-20%)×1.2%÷12×8+4×10×12%=15.04

　　(3)在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。

　　[典型例題]某企業(yè)2006年2月委托一家施工單位新建廠房，9月對(duì)建成的廠房辦理驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)接管基建工地價(jià)值100萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計(jì)1100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30%。2006年企業(yè)該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(B)(2007年考題)

　　A.2.1萬元 B.2.31萬元 C.2.8萬元 D.3.08萬元

　　解析：1100×(1-30%)×1.2%×3÷12=2.31(萬元)

　　(4)為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。

　　(5)對(duì)房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。

　　(6)對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅。

　　(7)對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　(8)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。

　　(9)從2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(10)對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅，對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政居內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)帳中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。

　　(11)向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。既對(duì)居民又對(duì)非居民供熱的企業(yè)，可以根據(jù)收入劃分征免界限。

　　[典型例題]某供熱企業(yè)2007年擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬元，全年取得供熱總收入2500萬元，其中直接向居民供熱的收入800萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，該企業(yè)2007年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(B)

　　A.13.44萬元 B.28.56萬元 C.42萬元 D.60萬元(2008年考題)

　　解析：5000×(1-30%)×1.2%÷2500×(2500-800)=28.56(萬元)

　　(12)自2006年1月1日起至2011年12月31日是，對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。

　　[典型例題1]下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅的是(A)。(2002年考題)

　　A.行政機(jī)關(guān)所屬的招待所使用的房產(chǎn)

　　B.自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有房屋

　　C.施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時(shí)辦公用房

　　D.郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房產(chǎn)

　　[典型例題2]下列各項(xiàng)中，關(guān)于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有(AC)。(2006年考題)

　　A.對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅

　　B.對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　C.房管部門向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅

　　D.應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅

　　六、征收管理

　　(一)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間：

　　1.原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅;

　　2.納稅人自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　3.納稅人委托施工企業(yè)建房的，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅;

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　5.納稅人購置存量房地產(chǎn)，自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房產(chǎn)使用或交付次月起繳納房產(chǎn)稅;

　　8.終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，應(yīng)納稅款的計(jì)算截至到發(fā)生改變的當(dāng)月末。

　　(二)納稅期限：房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納的辦法，具體納稅期限由省(市、自治區(qū))政府決定。

　　(三)納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地納稅。

　　[典型例題]下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有(BC)。(2007年考題)

　　A.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　B.委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　C.購置存量房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　D.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅