第五節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定

第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額=應(yīng)稅收入—扣除項(xiàng)目

　　在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　1、隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　土地增值稅的計(jì)算方法有兩種：

　　一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計(jì)稅方法;

　　另一種是簡(jiǎn)便計(jì)算法，其計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)

　　土地增值稅的計(jì)算步驟如下：(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;(3)計(jì)算增值額：(4)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率;(5)計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　三、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入。

　　四、扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　[考情分析]考試中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定主要有以下幾種情況：

　�、僦苯痈嬖V該項(xiàng)成本：主要在選擇題目中出現(xiàn);

　�、诟嬖V一塊土地的土地開(kāi)發(fā)成本，但該塊土地中開(kāi)發(fā)后有一部分用于非應(yīng)稅的用途：按項(xiàng)目的比例分配準(zhǔn)予扣除的土地成本和開(kāi)發(fā)成本。

　　[例題]2007年考題中：某開(kāi)發(fā)公司1月通競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬(wàn)元，繳納相稅費(fèi)240萬(wàn)元;以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓(后附：寫(xiě)字樓作價(jià)9000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))各一棟，占地面積各為1/3;計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬(wàn)元)

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　�、倮�息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額;

　　②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除;

　　用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)

　　注意：利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　　超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　內(nèi)資：

　　①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。(二稅一費(fèi))

　�、谄渌�納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費(fèi))

　　外商：

　�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。(一稅)(外商投資企業(yè)因其不屬于城建稅和教育費(fèi)附加的納稅人，下同) ②其他納稅人。(二稅)

　　5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　[典型例題1]某中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(改自2007年考試題)

　　(1)1月通競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬(wàn)元，繳納相稅費(fèi)240萬(wàn)元;

　　(2)以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢�息支�?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元;

　　(4)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫�息支出，根�?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬(wàn)元;將寫(xiě)字樓作價(jià)9000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬(wàn)元。

　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：

　　(1)計(jì)算公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅;

　　(2)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額;

　　(3)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額;

　　(4)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目;

　　(5)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金;

　　(6)計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案】

　　(1)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬(wàn)元)

　　(2)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬(wàn)元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬(wàn)元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬(wàn)元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750(萬(wàn)元)

　　(6)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬(wàn)元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應(yīng)納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬(wàn)元)

　　[典型例題2]2008年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用空房空地進(jìn)行住宅商品房開(kāi)發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元;住宅開(kāi)發(fā)成本2 800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用500萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷(xiāo)售完畢，取得銷(xiāo)售收入共計(jì)9 000萬(wàn)元;繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬(wàn)元;繳納印花稅4.5萬(wàn)元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷(xiāo)售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【答案】(1)住宅銷(xiāo)售收入為19 000萬(wàn)元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬(wàn)元

　　②住宅開(kāi)發(fā)成本為2800萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(3000+2800)×10%=580(萬(wàn)元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：495+4.5=499.5(萬(wàn)元)

　�、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 000-6 879.5=12 120.5(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬(wàn)元)

　　(二)存量房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

　　[典型例題]某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓?zhuān)�取得收�?0000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(B)(2008年考題)

　　A.400萬(wàn)元 B.1485萬(wàn)元 C.1490萬(wàn)元 D.200萬(wàn)元

　　答案：

　　評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬(wàn)元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬(wàn)元)，

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬(wàn)元)