第三節(jié) 征稅范圍

　　一、征稅范圍：1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　二、征稅范圍的界定

　　按以下三個標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否屬應(yīng)計征土地增值稅：

　　標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有

　�、俎D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅;

　�、谵D(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理(或補(bǔ)辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲�家所有才可轉(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍;

　�、圩孕修D(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。

　　標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅(二級市場)，出讓土地使用權(quán)不征(一級市場);

　　土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為;

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。

　�、谖崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也不征。

　　標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入，取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的不征。

　　總之，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　三、若干具體情況的判定

　　1、出售：

　　(1)出售國有土地使用權(quán);征稅

　　(2)取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售;征稅

　　(3)存量房地產(chǎn)買賣。

　　2、繼承、贈予：

　　(1)繼承不征稅(無收入);

　　(2)贈予：

　　a、屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅;

　　b、非公益性贈予征稅;

　　3、出租不征稅(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)：不征稅

　　4、房地產(chǎn)抵押：

　　(1)抵押期內(nèi)不征稅;

　　(2)抵押期滿：

　　a、償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn)不征稅;

　　b、不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值稅。

　　5、房地產(chǎn)交換：單位之間換房，征稅;個人之間互換自住房免征。

　　6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征稅;將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。

　　7、合作建房建成后自用不征稅;建成后轉(zhuǎn)讓征稅。

　　8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。

　　9、代建房不征稅(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)：不征稅。

　　10、房地產(chǎn)重新評估不征(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移、無收入)：不征稅。