2016年注冊會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》沖刺講義及例題：投資性房地產(chǎn)

　　一、投資性房地產(chǎn)的概念、范圍

　　投資性房地產(chǎn)的范圍包括：

　　1.已經(jīng)出租的土地使用權(quán)

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地);

　　3.已經(jīng)出租的建筑物

　　(1)用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物;

　　(2)已經(jīng)簽訂租賃協(xié)議以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物和管理當(dāng)局作出書面決議等表明用于經(jīng)營性出租的空置建筑物;

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)支出

　　(一)初始計(jì)量

　　1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)和自行建造投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量;

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

　　(二)后續(xù)支出

　　(1)滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，不滿足時(shí)費(fèi)用化;

　　(2)資本化的再開發(fā)期間繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)(賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建明細(xì))，不計(jì)提折舊,資本化完工后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值等于原投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與資本化的后續(xù)支出之和，注意比照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則扣除被替換部分的賬面價(jià)值。

　　三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　(一)成本模式計(jì)量特點(diǎn)

　　1.按照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷，存在減值跡象的按照“資產(chǎn)減值”準(zhǔn)則進(jìn)行處理;

　　2.資產(chǎn)負(fù)債表日以賬面價(jià)值計(jì)量;

　　3.取得租金收入一般計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，攤銷和折舊一般計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”和“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”。

　　(二)公允價(jià)值模式計(jì)量特點(diǎn)

　　1.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的要求

　　(1)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。

　　(2)企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　(3)極少情況下，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，因首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。但是采用成本模式計(jì)量以后，即使有證據(jù)表明企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得仍應(yīng)對其采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

　　(1)投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，一般確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入;

　　(2)不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;

　　(3)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);

　　(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，扣除遞延所得稅影響后調(diào)整期初留存收益。2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

　　(一)轉(zhuǎn)換日的確定

　　(二)轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理

　　1.成本模式

　　(1)成本模式投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　成本模式下，無論投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)自用還是自用轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換前后的賬面余額、賬面價(jià)值、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等金額不改變，只是會(huì)計(jì)重分類，對核算科目作出調(diào)整。

　　(2)成本模式投資性房地產(chǎn)和存貨的轉(zhuǎn)換

　　成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以賬面價(jià)值計(jì)量轉(zhuǎn)換后的資產(chǎn)價(jià)值(2009年原制度題)。即要將減值準(zhǔn)備等結(jié)轉(zhuǎn)掉，會(huì)計(jì)分錄舉例：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.公允價(jià)值模式

　　計(jì)量原則：

　　(1)轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的賬面價(jià)值;

　　(2)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額一般(除下述3)計(jì)入當(dāng)期損益，例如公允價(jià)值計(jì)量的投資轉(zhuǎn)非投資：

　　借：固定資產(chǎn)(或開發(fā)產(chǎn)品)(按轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值)貸：投資性房地產(chǎn)—成本 —公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益(按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與前一資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值之差)(3)只有非投資轉(zhuǎn)投資且公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)計(jì)入資本公積。

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本(按轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊

　　貸：固定資產(chǎn) (或開發(fā)產(chǎn)品)

　　資本公積—其他資本公積

　　五、投資性房地產(chǎn)處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　試題類型：客觀題

　　【例題7-1】甲公司持有一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)且按照成本模式計(jì)量，因判斷該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得自2009年1月1日轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)賬面原值9000萬元，已經(jīng)計(jì)提折舊270萬元，公允價(jià)值9500萬元，以下甲企業(yè)計(jì)量模式轉(zhuǎn)化時(shí)的表述正確的有( )A. 投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式計(jì)量屬于會(huì)計(jì)政策變更B. 轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)該投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為9500萬元C. 轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)該投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為8730萬元D. 變更會(huì)計(jì)政策時(shí)累積影響數(shù)調(diào)整期初留存收益金額是577.5萬元E. 變更會(huì)計(jì)政策時(shí)計(jì)入遞延所得稅負(fù)債金額是192.5萬元

　　【答案】ABDE

　　【解析】會(huì)計(jì)政策變更累積影響數(shù)調(diào)整期初留存收益=(9500-9000+270)×75%=577.5萬元

　　【例題7-2】丙房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)量，該類業(yè)務(wù)屬于丙公司的主營業(yè)務(wù)。該公司有以下業(yè)務(wù)：(1)2007年7月1日將已經(jīng)開發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性出租，承租方為丁公司。用于出租的房產(chǎn)成本2500萬元，2007年7月1日公允價(jià)值2800萬元;12月31日收到半年度租金100萬元，當(dāng)日該房產(chǎn)的公允價(jià)值為2750萬元;(2)2008年12月31日收到200萬元租金存入銀行，同日該房產(chǎn)公允價(jià)值2720萬元;(3)2009年12月31日收到200萬元租金存入銀行，同日該房產(chǎn)公允價(jià)值2650萬元;(4)2010年6月30日，丙公司收到100萬元租金后停止該項(xiàng)房產(chǎn)租用，且與原承租方丁公司簽訂協(xié)議將這部分房產(chǎn)出售給丁公司，協(xié)議規(guī)定，丙公司以分期收款方式出售，丁公司需要在2011年至2013年每年6月30日支付980萬元款項(xiàng)，假設(shè)實(shí)際利率為6.41%，當(dāng)日公允價(jià)值為2600萬元。假設(shè)不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)，回答下述1-2題。

　　1.以下丙公司的會(huì)計(jì)確認(rèn)計(jì)量不正確的有( )。

　　A. 2007年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加利潤總額350萬元

　　B. 2007年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加利潤總額50萬元

　　C. 2008年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)列示的賬面價(jià)值為2720萬元

　　D. 2009年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加利潤總額130萬元

　　【答案】A【解析】存貨轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差記入資本公積，所以2007年該項(xiàng)業(yè)務(wù)增加利潤總額=100+(2750-2800)=50萬元

　　2.以下2010年6月30日出售該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)丙公司的會(huì)計(jì)確認(rèn)計(jì)量不正確的有( )。

　　A. 確認(rèn)長期應(yīng)收款 2940萬元

　　B. 未實(shí)現(xiàn)融資收益 340萬元

　　C. 將租賃開始日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的金額300萬元轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益

　　D. 確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入980萬元

　　【答案】D【解析】出售時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：借：長期應(yīng)收款 2940 (980×3)貸：主營業(yè)務(wù)收入 2600(980/1.0641+980/1.06412+980/1.06413) 未實(shí)現(xiàn)融資收益 340借：主營業(yè)務(wù)成本2500資本公積 -其他資本公積 300投資性房地產(chǎn) -公允價(jià)值變動(dòng) 200貸:投資性房地產(chǎn) -成本 2800 公允價(jià)值變動(dòng)損益 200