【1·單選題】下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是( )。

　　A.房地產(chǎn)公司出租別墅

　　B.非營(yíng)利的基金會(huì)將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓

　　C.房地產(chǎn)公司通過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)將其擁有的房屋贈(zèng)與學(xué)校

　　D.城市居民之間互換自有居住用房且經(jīng)核實(shí)

　　【答案】B

　　【2·單選題】下列情形中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是( )。

　　A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　B.房產(chǎn)所有人通過(guò)希望工程基金會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與西部教育事業(yè)

　　C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】A

　　【3·單選題】甲企業(yè)在6年前以接受作價(jià)投資入股方式取得一宗國(guó)有土地的使用權(quán)，取得省級(jí)政府國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格500萬(wàn)元。2016年12月，甲企業(yè)改制重組為A有限責(zé)任公司，按規(guī)定未繳納土地增值稅。2018年3月，A有限責(zé)任公司將該宗土地轉(zhuǎn)讓，與此同時(shí)同類地塊的評(píng)估價(jià)格為800萬(wàn)元，則A公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的取得土地使用權(quán)支付金額為( )。

　　A.0

　　B.500萬(wàn)元

　　C.530萬(wàn)元

　　D.800萬(wàn)元

　　【答案】B

　　【4·多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有( )。

　　A.舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格

　　B.支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用

　　C.建造舊房產(chǎn)的重置成本

　　D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)

　　【答案】ABD

　　【5·計(jì)算問(wèn)答題】某國(guó)有企業(yè)2014年3月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8400萬(wàn)元。2018年3月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，簽訂含稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得含稅收入10500萬(wàn)元。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率75%。該企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，計(jì)算其繳納土地增值稅時(shí)的土地增值額為：

　　【解析】

　　增值稅=(10500-8400)/(1+5%)×5%=100(萬(wàn)元)

　　不含稅收入=10500-100=10400(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目：

　　評(píng)估價(jià)格=12000×75%=9000(萬(wàn)元)，

　　準(zhǔn)予扣除的稅金=100×(7%+3%+2%)+10500×0.5‰=12+5.25=17.25(萬(wàn)元)，

　　增值額=10400-9000-17.25=1382.75(萬(wàn)元)。

　　【6·計(jì)算問(wèn)答題】位于縣城的某商貿(mào)公司(增值稅一般納稅人)2018年2月轉(zhuǎn)讓一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元。因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2014年1月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元(能提供契稅完稅憑證)。已知該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，則該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為多少萬(wàn)元?

　　【答案及解析】

　　可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=740.40(萬(wàn)元)。

　　【7·多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　【答案】ABC

　　【8·單選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.取得銷售(預(yù)售)許可證滿1年仍未銷售完畢的

　　C.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)的

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積為50%的

　　【答案】A

　　【9·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是( )。

　　A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目

　　B.審批備案項(xiàng)目

　　C.商業(yè)推廣項(xiàng)目

　　D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目

　　【答案】B

　　【10·多選題】土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形有( )。

　　A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

　　B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

　　C.建成后無(wú)償移交給政府用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的

　　D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的

　　【答案】CD

　　【11·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%

　　【答案】A

　　【12·計(jì)算問(wèn)答題】2017年4月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

　　(1)2016年6月以17760萬(wàn)元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

　　(2)自2016年7月起，對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元、管理費(fèi)用200萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬(wàn)元。

　　(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬(wàn)元。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素，該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

　　(2)簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。(2017年)

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(2)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

　　納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒(méi)有利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　本題適用第一種情況。

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬(wàn)元)。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬(wàn)元)。加計(jì)扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(萬(wàn)元)�？鄢�項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬(wàn)元)。(本題沒(méi)有給出計(jì)算開發(fā)費(fèi)用的具體比例，默認(rèn)用5%計(jì)算)

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬(wàn)元)，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬(wàn)元)。

　　【13·單選題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的

　　B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的

　　C.向房地產(chǎn)坐落地的上一級(jí)

　　D.先向機(jī)構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級(jí)

　　【答案】A

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