1.下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收契稅的有( )。

　　A.法定繼承人繼承房屋權(quán)屬

　　B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)

　　C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)

　　D.運(yùn)動(dòng)員因成績突出獲得國家獎(jiǎng)勵(lì)的住房

　　E.以土地使用權(quán)作價(jià)投資給其他企業(yè)的土地使用權(quán)承受方

　　F.以土地使用權(quán)抵債的土地使用權(quán)承受方

　　G.非公司制企業(yè)整體改建成股份有限公司，改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬

　　H.國有土地使用權(quán)出讓的土地使用權(quán)承受方

　　I.非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬

　　J.將自有住房無償贈(zèng)與非法定繼承人王某

　　【答案】DEFHIJ

　　2.下列行為應(yīng)當(dāng)免征契稅的是( )。

　　A.某醫(yī)院購買土地和房屋擴(kuò)建職工宿舍

　　B.某大學(xué)購買價(jià)值600萬元的房產(chǎn)作校辦工廠的經(jīng)營性用房

　　C.李先生接受其叔父贈(zèng)與的價(jià)值52萬元的房產(chǎn)

　　D.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的

　　【答案】D

　　【解析】選項(xiàng)A：醫(yī)院購買土地、房屋擴(kuò)建職工宿舍不能享受免征契稅的優(yōu)惠。選項(xiàng)B：大學(xué)屬于事業(yè)單位，其購買房產(chǎn)用于教學(xué)的，可享受免征契稅的優(yōu)惠;用于經(jīng)營性用房的，不能免征契稅。選項(xiàng)C：房屋贈(zèng)與行為，作為受贈(zèng)人要繳納契稅。選項(xiàng)D：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　3.下列情形中，免予繳納契稅的是( )。

　　A.買房拆料

　　B.受贈(zèng)房產(chǎn)

　　C.交換價(jià)格相等的房屋

　　D.承受國有土地使用權(quán)支付土地出讓金

　　【答案】C

　　【解析】選項(xiàng)A：買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅;選項(xiàng)B：房屋的受贈(zèng)人(法定繼承除外)要按規(guī)定繳納契稅;選項(xiàng)D：對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　4.下列關(guān)于契稅優(yōu)惠政策的表述中，正確的是( )。

　　A.某居民投資購買了一宗用于建造廠房的土地，可以免征契稅

　　B.某退休林場工人到某山區(qū)購買了一片荒丘用于開荒造林，應(yīng)減半繳納契稅

　　C.某縣城國有企業(yè)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，應(yīng)按1%優(yōu)惠稅率繳納契稅

　　D.某居民購買一套86平方米的普通住房作為家庭唯一住房，可減按1%稅率繳納契稅

　　【答案】D

　　【解析】選項(xiàng)A：沒有免征契稅的規(guī)定;選項(xiàng)B：承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;選項(xiàng)C：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　5.居民甲某有五套住房，將一套價(jià)值100萬元的別墅抵償了乙某100萬元的債務(wù);甲某用價(jià)值80萬元的一套住房，換取丁某的房屋，丁某房屋價(jià)值70萬元，同時(shí)丁某免除了甲某所欠的債務(wù)10萬元;甲用市場價(jià)值共70萬元的第三、四兩套兩室住房與丙某一套四室住房互換，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬元的小轎車一輛;將第五套市場價(jià)值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，下列關(guān)于甲、乙、丙、丁繳納契稅的情況，說法正確的是( )。

　　A.甲3000元，乙30000元，丙3600元，丁不納稅

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不納稅，丁3000元

　　C.甲不納稅，乙30000元，丙3600元，丁3000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不納稅，丁3600元

　　【答案】C

　　【解析】乙應(yīng)繳納契稅=100×3%=3(萬元)=30000(元);丙應(yīng)繳納契稅=12×3%=0.36(萬元)=3600(元);丁應(yīng)繳納契稅=10×3%=0.3(萬元)=3000(元)。

　　6.2017年4月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

　　(1)2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

　　(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

　　(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬元。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素，該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(2017年)

　　(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

　　(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(2)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

　　加計(jì)扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

　　【提示】本題沒有給出計(jì)算開發(fā)費(fèi)用的具體比例，默認(rèn)用5%計(jì)算。

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

　　應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)。

　　7.2017年3月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

　　(1)2013年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

　　(2)2014年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元(其中包括扣留建筑施工企業(yè)的質(zhì)量保證金的金額)，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬元且利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。

　　(3)2015年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元，未開具發(fā)票。

　　(4)2017年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得不含稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。

　　(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元。土地增值稅前準(zhǔn)予扣除的稅金3300萬元。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。)(2016年改編)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

　　(2)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。

　　(3)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)稅收入金額。

　　(4)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)公司對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)出售給職工，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售。即已完成全部銷售，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(2)契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540(萬元)

　　取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540(萬元)。

　　(3)轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000(萬元)。

　　(4)開發(fā)成本=6000-600=5400(萬元)

　　開發(fā)費(fèi)用=2000+(18540+5400)×5%=3197(萬元)

　　加計(jì)扣除金額=(5400+18540)×20%=4788(萬元)

　　扣除項(xiàng)目合計(jì)=18540+5400+3197+3300+4788=35225(萬元)。

　　(5)土地增值額=54000÷90%-35225=24775(萬元)

　　增值率=24775/35225×100%=70.33%

　　應(yīng)納的土地增值稅=24775×40%-35225×5%=8148.75(萬元)

　　應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=8148.75-1080=7068.75(萬元)。

　　8.下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是( )。(2016年)

　　A.縣城居民之間互換自有居住用房屋并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)

　　B.非營利的慈善組織將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓

　　C.房地產(chǎn)公司出租高檔住宅

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】B

　　【解析】土地增值稅的計(jì)稅關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，B發(fā)生了房屋、土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，CD沒有，因此B要計(jì)算繳納土地增值稅。選項(xiàng)A：個(gè)人互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。

　　9.下列關(guān)于土地增值稅納稅地點(diǎn)的表述中，正確的有( )。(2012年改編)

　　A.土地增值稅的納稅人應(yīng)該向其房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

　　B.自然人納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，則在住所所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

　　C.法人納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

　　D.法人納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地不一致的，應(yīng)在房地產(chǎn)的坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上選項(xiàng)均符合題意。

　　10.2017年7月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資料如下：

　　(1)2014年3月以8000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅;因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)400萬元。

　　(2)2015年5月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元且能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)�。土地增值稅前允許扣除的稅費(fèi)1120萬元。

　　(3)2017年6月項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的80%，共計(jì)取得不含稅收入20000萬元;可售建筑面積的20%投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。

　　(4)公司已按照3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅600萬元，并聘請稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行審核鑒證。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報(bào)告。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。)(2013年改編)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計(jì)算回答問題，如有計(jì)算，需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

　　(2)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅。

　　(4)回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對清算補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡要說明理由。

　　(5)回答稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在什么條件下可以采信。

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)公司直接銷售可售建筑面積已達(dá)到80%，剩余20%部分對外投資，視同銷售。已完成全部銷售，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(2)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=8000×(1+5%)=8400(萬元)。

　　(3)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=8400+5000+1000+(8400+5000)×5%+1120+(8400+5000)×20%=18870(萬元)

　　收入合計(jì)=20000÷80%×(20%+80%)=25000(萬元)

　　增值額=25000-18870=6130(萬元)

　　增值率=(25000-18870)÷18870×100%=32.49%

　　土地增值稅=6130×30%=1839(萬元)

　　補(bǔ)繳土地增值稅=1839-600=1239(萬元)。

　　(4)不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　(5)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式和要求對審核鑒證情況出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。