案例

　　A冶金建設工程有限公司總承包了某鋼7一一臺高爐的建筑安裝工程。為了保證1期，

　　A冶金建設工程有限公司將高爐的附屬設備安裝分包給了具有相應資質的B冶金機電安裝有限公司。分包工程包括：供料系統(tǒng)、上料系統(tǒng)(帶式上料機及棧橋制作安裝)、熱風爐系統(tǒng)和除塵系統(tǒng)。合同規(guī)定：所有分包工程均由B冶金機電安裝有限公司獨立組織實施;施工臨時設施由B冶金機電安裝有限公司自已負責。

　　問題：

　　(l)制定安全生產(chǎn)責任制應遵循哪些原則?

　　(2)A冶金建設工程有限公司和B冶金機電安裝有限公司項目經(jīng)理安全生產(chǎn)管理范圍是什么?他們都有哪些職責?

　　(3)B冶金機電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應該由誰來負責?為什么?

　　(4)A冶金建設工程有限公司和B冶金機電安裝有限公司在制定工長的安全生產(chǎn)責任制時有什么不同?

　　參考答案：

　　(l)制定安全生產(chǎn)責任制應遵循“安全第一，預防為主”的方針和“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，必須符合國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)和政策、方針的要求;必須與本單位管理體制協(xié)調一致，綜合各種安全生產(chǎn)管理、安全操作制度，以及各級領導、各級職能科室、有關工程技術人員和生產(chǎn)工人在安全工作應負的相應責任，結合本工程項目實際情況，做出明確的規(guī)定，制定安全生產(chǎn)責任制。

　　(2)兩個公司的項目經(jīng)理的安全生產(chǎn)管理范圍不同。A冶金建設工程有限公司是總承包單位，負責整個工程施工的安全生產(chǎn)管理，包括對工程分包方和勞務分包方的安全生產(chǎn)管理與監(jiān)督。B冶金機電安裝有限公司是專業(yè)承包單位，負責對專業(yè)分包范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)管理，并要主動服從總承包單位對現(xiàn)場安全生產(chǎn)工作的統(tǒng)一協(xié)調管理，執(zhí)行總承包單位的安全生產(chǎn)管理的有關規(guī)定，切實制定、落實好本項目部的安全生產(chǎn)責任制。

　　A、B單位的項目經(jīng)理在各自管理范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)的職責是一樣的。他們是項目部的安全第一責任人，負責本工程項目安全管理的組織工作，對本工程項目的安全生產(chǎn)負全面領導責任。主要職責是：

　　1)確定井落實安全管理目標。

　　2)明確和落實具體的部門和個人的安全管理

　　理責任制。

　　3)建立項目部的安全管理機構。

　　4)建立、健全項目安全生產(chǎn)制度和安全操作規(guī)程。

　　5)高度重視整個工程的安全施工技術管理和重點工序的安全施工技術措施的制定和實施，組織并落實施工組織設計中的各項安全技術措施，監(jiān)督施工中安全技術交底制度和機械設備、設施驗收等各項制度的實施。

　　6)進行安全生產(chǎn)的宣傳教育工作。

　　7)開展危險源辨識和安全性評價，采取針對性的措施，實現(xiàn)“預防為主”方針。

　　8)組織安全檢查。

　　9)處理安全事故。

　　(3)B冶金機電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應該由B公司項目部項目總工程師來負責，因為他的安全生產(chǎn)管理職責是對本工程項目的安全生產(chǎn)負技術責任，在參加并組織編制、審批施工方案時，要制定、審查工程中所涉及的各項安全技術措施，保證其可行性與針對性，包括高空作業(yè)安全措施要完善。

　　(4)總承包方A公司工長(施工員)對項目部分承包方B公司的安全生產(chǎn)負直接領導責任，針對工程施工特點，向分承包方進行書面安全技術交底，交底人和被交底人履行簽字確認手續(xù)，并對規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進行檢查，隨時糾正違章作業(yè)。專業(yè)承包方B公司工長(施工員)僅向本單位的或分包的勞務隊或班組進行書面安全技術交底，交底人和被交底人履行簽字確認手續(xù)，并對規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進行檢查，隨時糾正違章作業(yè)。

　　案例：

　　某石油化工工程建設項目煉油裝置工藝管線材質設計要求為Cr5Mo，承包商項目質檢部門質量檢查時，發(fā)現(xiàn)已預制的部分工藝管線材質錯用為l5CrMo，判定為不合格品。由于其管理程序繁瑣，于是僅通知技術員更換該部分管線材質。技術員詢問供應部門是否有多余的同類規(guī)格的管材，但供應庫內(nèi)沒有同類規(guī)格的管材，另行訂購必然延誤工程中交時間，于是技術員核對圖紙、規(guī)范要求后認為在該工藝條件下可以應用l5CrMo材料，便通知了質檢員，質檢員自行決定對該部分管線放行交付安裝。

　　問題：

　　(1)工藝管線材質錯用為l5CrMo是否可以判定為不合格品?

　　(2)如果認定l5CrMo管線為不合格品，在施工現(xiàn)場該如何處理?

　　(3)質檢部門只是通知技術員更換該部分管線材質是否妥當?為什么?應如何做?

　　(4)質檢員自行決定對該部分管線放行交付安裝是否妥當?為什么?應如何做?

　　參考答案：

　　(1)可以判定為不合格品。因為不合格品的定義為：不滿足要求的產(chǎn)品，其可能發(fā)生在采購產(chǎn)品過程、中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品中。在案例中該管線材質要求為Cr5Mo，而實際為l5CrMo，不符合設計要求，發(fā)生在最終產(chǎn)品中，故應視為不合格品。

　　(2)不合格品的處理可以采用以下一種或幾種方式：

　　1)采取返工等措施，消除不合格品。

　　2)讓步使用、放行或接受不合格品，但必須由業(yè)主決定。

　　3)改變使用方式和用途(如降級使用或報廢)

　　在本案例中，適合采用后兩種方法。

　　(3)、(4)不妥。不符合不合格品控制程序要求。應該采取以下做法：

　　1)質檢部門在檢查發(fā)現(xiàn)上述問題后應立即判定該部分工藝管線為不合格品，并應報告給項目總工程師和施工管理部門。

　　2)施工管理部門應對該部分管線進行標識隔離，防止該不合格品的非預期使用。

　　3)項目總工程師組織技術、質檢、供應、施工等部門進行評審，確定該不合格品的性質、處置途徑、處置措施編制要求等。

　　4)采取返工或返修不合格品處置時，施工管理部門負責組織作業(yè)單位按照處置措施要求進行不合格品的處置，質檢部門負責處置后的重新檢驗。

　　5)采取讓步使用、放行或接收不合格品處置時，應由授權人員批準，同時必需業(yè)主/監(jiān)理的確認文件。

　　某市為歷史文化名城，濱湖核心區(qū)面積約 50hm2，決定編制濱湖核心區(qū)的用地控制性詳細規(guī)劃方案。湖面及外圍地段是重要的風景旅游區(qū)，因此，要求核心區(qū)開發(fā)項目的安排充分考慮旅游風景區(qū)的特點，沿湖設立保護綠帶以保證湖面的景觀，開發(fā)強度不宜過高。交通組織上要將旅游線路和主要車流分開。規(guī)劃方案如圖 所示。

　　圖 某市濱湖核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃示意圖

　　【問題】

　　評析該方案，指出方案的主要優(yōu)點和存在的問題。

　　答案：(1)該方案的主要優(yōu)點為：交通組織較為合理，方案將主要車流與步行人流進行了

　　有效分離，保證了游覽線路的暢通，在主要道路旁設置了兩處停車場，有效截流了進入核心區(qū)的車行交通。

　　(2)該方案存在的問題有：

　�、僖�(guī)劃布局：由于該地區(qū)的主要功能為旅游休閑，因此在 A-09、A-10、B-01、B-02 地塊布置大量的金融貿(mào)易中心不太適宜，建議安排商業(yè)服務、文化娛樂等設施。為保證湖濱綠帶的連續(xù)暢通，不應在湖濱保護綠帶內(nèi)設置賓館(B-06)。

　�、陂_發(fā)強度：容積率普遍過高，特別是安排高層、高密度的商貿(mào)區(qū)與湖濱路的特點不符，會吸引大量車行交通進入該地區(qū)，造成交通混亂;同時也對景區(qū)的傳統(tǒng)風貌和文物古跡的保護影響極大。

　�、叟涮自O施：沒有配置市政設施用地，如變電站、垃圾站、消防站等�！窘馕觥繘]有試題分析

　　實例：

　　某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質。

　　評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果�！　“咐�分析：

　　在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。

　　評析、

　　1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調整，是允許。

　　2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。

　　3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。

　　實例：

　　某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質規(guī)劃為公共設施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調研，并分析了周圍建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。

　　評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉�！�實例：

　　某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。

　　實例評析

　　1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質條件，周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

　　2、建設城市廣場應首先確定廣場性質，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設條件等都有不同的要求。

　　3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

　　實例：

　　1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣�府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。

　　評析

　　1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。

　　2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。

　　3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。

　　4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質的用地規(guī)劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

　　1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣�府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

　　評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

　　案例：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

　　實例評析

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上是變相出租土地。

　　2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。

　　3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。

　　4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉讓土地的行為，其違法性顯而易見的。

　　5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　實例：

　　某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫�。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地;另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

　　實例評析

　　評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

　　實例：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

　　評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設�！币�想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見。

　　其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任�！�

　　某城市一居住小區(qū)，規(guī)劃占地約14h㎡，建筑面積約140000㎡，居住戶數(shù)約1000戶。小區(qū)南側是一條城市次干道，北側是一條城市支路，小區(qū)的主、次入口分別設在城市的次干路和支路上，小區(qū)西南角有一條防護隔離綠地。小區(qū)住宅設計完善，戶型合理，交通便捷，環(huán)境舒適，但缺少小區(qū)公共服務和必要的配套設施(提示：缺少商業(yè)、教育、管理、休閑娛樂場所、電力設施)。

　　居住小區(qū)規(guī)劃如下圖所示：

　　某居住小區(qū)規(guī)劃圖

　　問題：請分析該小區(qū)情況，補充缺項的內(nèi)容，并分別布置在插圖中①～⑥的位置。

　　標準答案： 該項目為一居住小區(qū)，根據(jù)居住小區(qū)配套基本要求，必須配置小學一所、幼兒園一所及商業(yè)服務業(yè)用房，并根據(jù)題中提示，還應有物業(yè)管理樓、小區(qū)公園(結合運動場或休閑廣場綜合布置)，另外，小區(qū)西南角有一處高壓走廊，而題中也說明缺少電力設施，所以應補充變電站一座。小學應布置在交通方便、服務半徑合理的位置;幼兒園應布置在環(huán)境好、比較安靜、有易于上下班接送的地方;而商業(yè)服務及物業(yè)管理應布置在小區(qū)出入口附近。各項配套設施具體位置如下圖所示：

　　補充后的居住小區(qū)規(guī)劃

　　某市新建一處占地80公頃的公園，現(xiàn)已初具規(guī)模，市園林行政主管部門為加強該園管理工作，擬在公園總體規(guī)劃已確定的管理用房位置，向市規(guī)劃行政主管部門提出審查，要求興建一懂三層辦公管理用房，經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門研究同意該項申請，并核發(fā)建筑工程許可證。 　該工程建設期間，市規(guī)劃行政主管部門兩名執(zhí)法人員，到現(xiàn)場監(jiān)督檢查時，發(fā)現(xiàn)該項工程正在砌四層墻體，有的已砌到了2米多高，與此同時，還發(fā)現(xiàn)該工程擅自增建了一層地下室，并且還在該樓的每個房間內(nèi)增設了一個衛(wèi)生間，為此執(zhí)法人員當即找到了該工程的主管負責人和單位法人，在核對、查清事實后，發(fā)出了停工通知書，責令該工程立即停工，聽候處理。

　　試問：

　　1、該工程被查令立即停工的具體原因是什么?

　　2、市規(guī)劃行政主管部門應該如何處理?

　　標準答案：

　　1、擅自改變建筑工程規(guī)劃許可證內(nèi)容(擅自改變標準 、設計圖紙)

　　2、自行增加層數(shù)(擴大面積)

　　3、擅自增加衛(wèi)生間，改變建筑使用性質

　　4、已構成違法建設

　　5、拆除第四層墻體(1.5)和增設的衛(wèi)生間

　　6、對地下室依法罰款后(1分)補辦審批手續(xù)

　　7、對工程主要負責人建議給予行政處分(1分)

　　某市的市區(qū)北部有一段古城墻，為省級文物保護單位，并劃定古城墻內(nèi)外各100米為保護區(qū)，只準綠化，不許建設，由園林綠化隊管理。有一投資者看中這塊風水寶地，以每年支付I00萬元的租金在離古城墻50米處投資建設五棟二層青瓦灰磚小別墅，在與綠化隊簽定了協(xié)議后，隨即組織施工。此時，被該市城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃監(jiān)督檢查執(zhí)法隊發(fā)現(xiàn)，責令立即停工。 試題分析：這個工程屬于什么性質?為什么?應該如何處理?　　標準答案：

　　1.該工程未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，所以屬于違法建設。該工程侵占文物保護用地，違反了城市規(guī)劃法和文物保護法，嚴重影響城市規(guī)劃和文物保護，性質十分嚴重;

　　2.責成投資者立即拆除違法建筑，恢復地形地貌;對投資者處以罰款;沒收綠化隊所收租金，上交國庫;建議園林綠化隊的上級主管部門追究綠化隊有關責任人的行政責任并給予處分。