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　　二、投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項目	不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。	自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。	作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。
已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。	1.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。 2.對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　注意：

　　1.一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　2.通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決定，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

　　3.在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的，如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn)、存貨)和投資性房地產(chǎn)。

　　(補(bǔ)：不能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。)

　　(二)投資性房地產(chǎn)的核算

　　1.投資性房地產(chǎn)的取得

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時的成本進(jìn)行計量。

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　(2)企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　　【注】建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：在建工程

　　或：開發(fā)成本(針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

　　2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。

　　注意：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　(1)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　�、侔雌�(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(或：投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　②取得的租金收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、� 投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備：

　　投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　注意：已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。

　　④處置投資性房地產(chǎn)

　　確認(rèn)收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　結(jié)轉(zhuǎn)成本：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(或：投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　(2)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　注意：投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面價值。

　　①資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值

　　公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　公允價值低于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　�、谌〉玫淖饨鹗杖�，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　③處置投資性房地產(chǎn)時：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　——公允價值變動(或借記)

　　同時：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或作相反分錄。

　　(3)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

　　已采用公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。