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　　投資性房地產(chǎn)

　　【提示1】采用成本模式

　　資產(chǎn)負(fù)債表日列示=賬面余額-累計(jì)折舊(攤銷)-減值準(zhǔn)備

　　【提示2】公允價(jià)值模式

　　資產(chǎn)負(fù)債表列示=賬面余額=賬面價(jià)值

　　【提示3】采用公允價(jià)值模式不計(jì)提減值。

　　一、投資性房地產(chǎn)的概述和范圍(主要考核客觀題)

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　【相關(guān)補(bǔ)充】投資性房地產(chǎn)具有以下特征：

　　1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)(日�；顒�(dòng));

　　2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

　　【提示】是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入(同存貨的銷售)。

　　(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　1.已出租的土地使用權(quán);

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

　　3.已出租的建筑物。

　　【提示】通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)

　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))。

　　【提示】關(guān)注哪些屬于投資性房地產(chǎn)哪些不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　1.企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn);

　　2.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　3.已出租的土地使用權(quán)是指該土地使用權(quán)必須是通過轉(zhuǎn)讓或出讓方式獲得的;而不是通過承租方式獲得再出租;

　　4.通過承租方式獲得再出租不屬于投資性房地產(chǎn);

　　【提示】以融資租入方式租入的房屋建筑物，租入后再轉(zhuǎn)租的屬于投資性房地產(chǎn)。

　　5.按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的商品房，屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【相關(guān)鏈接】針對(duì)土地使用權(quán)核算總結(jié)。

內(nèi)容	核算科目
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1.通過出讓方式或購買方式取得土地使用權(quán)（自用）	無形資產(chǎn)
2.企業(yè)外購的房屋建筑物，應(yīng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法（公允價(jià)值比例）在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，如果無法合理分配的均作為固定資產(chǎn)核算	固定資產(chǎn)（無法分配）無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)（能夠分配）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1.購入的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的商品房	開發(fā)成本（存貨）
2.企業(yè)購入的土地使用權(quán)自用	無形資產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1.企業(yè)單獨(dú)估價(jià)入賬的土地	固定資產(chǎn)
2.企業(yè)購買的土地使用權(quán)，如果是直接用于對(duì)外出租，或者持有以備增值后對(duì)外轉(zhuǎn)讓	投資性房地產(chǎn)

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。(2011年)

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商品房

　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】選項(xiàng)A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房作為企業(yè)的存貨;選項(xiàng)D，以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)，因?yàn)樵擁?xiàng)資產(chǎn)企業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)。

　　【例題·多選題】以下關(guān)于投資性房地產(chǎn)表述正確的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)公司的待售商品房不屬于投資性房地產(chǎn)

　　B.對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，如果尚未簽訂租賃協(xié)議，則不作為投資性房地產(chǎn)核算

　　C.已出租的土地使用權(quán)是指該土地使用權(quán)必須是通過轉(zhuǎn)讓或通過出讓方式獲得的;而不是通過承租方式獲得再出租

　　D.以經(jīng)營租賃方式出租的房產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算

　　【答案】ACD

　　【解析】對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)將其作為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。選項(xiàng)B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項(xiàng)D，不屬于企業(yè)持有的資產(chǎn)。