第八章　貸款擔保

　　第三節(jié)　貸款抵押

　　貸款抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。

　　一、貸款抵押的設定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人或第三人有權處分的下列財產可以抵押：

　　①建筑物和其他土地附著物;

　�、诮ㄔO用地使用權;

　�、垡哉袠�、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;

　�、苌�產設備、原材料、半成品、產品;

　�、菡�在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　⑥交通運輸工具;

　�、叻�律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。

　　不得抵押的財產有：

　�、偻恋厮�有權;

　�、诟�地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法特別規(guī)定的除外;

　�、蹖W校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　�、芩�有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　　⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;

　　⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

　　2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。

　�、賹嵭凶赓U經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產權單位同意的證明;

　　②集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;

　�、塾霉灿胸敭a作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　　①估價方法

房屋建筑的估價	主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素。
機器設備的估價	主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊。
可轉讓的土地使用權的估價	取決于該土地的用途、土地的供求關系。

【例題·單選題】抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。對于機器設備的估價，不需要考慮的因素有（�。�。 　　A.無形損耗 　　B.折舊 　　C.原值 　　D.重估價格
	『正確答案』D 『答案解析』本題考查對機器設備的估價。

　　②抵押率的確定

　　確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內容：

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析。

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)抵押貸款額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。

　　其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：

　�、俦粨�保的主債權種類、數(shù)額;

　�、趥鶆杖寺男袀鶆盏钠谙�;

　　③抵押財產的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;

　�、艿盅簱�保的范圍;

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉讓

　　①在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　�、谌艮D讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。同時，抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

　�、鄣盅喝宿D讓抵押物所得的價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權，超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(3)抵押物的保全

　�、僭诘盅浩陂g，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。

　�、谌舻盅何飪r值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。

　　(4)抵押權的實現(xiàn)

　　抵押擔保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現(xiàn)�？傊�，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。

【例題·多選題】關于抵押物的保全，下列說法正確的是（�。�。 　　A.在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為 　　B.在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值增加時，有權要求抵押人停止其行為 　　C.若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保 　　D.若抵押物價值增加時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保 　　E.抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失
	『正確答案』ACE 『答案解析』本題考查抵押物保全的內容。

　　二、貸款抵押風險

　　1.貸款抵押風險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴重不實

　　(2)未辦理有關登記手續(xù)

　　(3)將共有財產抵押而未經(jīng)共有人同意

　　(4)以第三方的財產作抵押而未經(jīng)財產所有人同意

　　(5)資產評估不真實，導致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導致抵押關系無效

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　2.貸款抵押的風險防范

對抵押物進行嚴格審查	首先要確保抵押物的真實性，這要求信貸人員認真審查有關權利憑證，對于房地產抵押的，要對房地產進行實地核查；其次確保抵押物的合法性，這要求信貸人員嚴格依照相關法律審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產用于抵押。最后認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權屬時一定要認真仔細，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財產抵押時，必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。
對抵押物的價值進行準確評估	這是保證抵押物足值的關鍵。在實際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估�？梢�，抵押物價值評估是一項經(jīng)常性的工作。
做好抵押物登記，確保抵押效力	需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產包括房地產、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設備和其他動產。 法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，對法律規(guī)定需登記的合同，必須切實做好登記工作，以確保抵押關系的合法有效。
抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限	抵押期限應等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

【例題·單選題】貸款抵押風險存在的可能原因不包括（�。�。 　　A.資產評估不真實，導致抵押物不足值 　　B.未抵押有效證件或抵押的證件不齊 　　C.因主合同無效，導致抵押關系無效 　　D.抵押物價值增加
	『正確答案』D 『答案解析』貸款抵押風險存在的可能原因有：（1）抵押物虛假或嚴重不實；（2）未辦理有關登記手續(xù)；（3）將共有財產抵押而未經(jīng)共有人同意；（4）以第三方的財產作抵押而未經(jīng)財產所有人同意；（5）資產評估不真實，導致抵押物不足值；（6）未抵押有效證件或抵押的證件不齊；（7）因主合同無效，導致抵押關系無效；（8）抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)。根據(jù)以上分析可以看出，貸款抵押風險存在的可能原因不包括選項D。因此，選項D符合題意。