16、題干.針對(duì)不同估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，分為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估價(jià)應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值在下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)。

　　A.交易雙方自愿進(jìn)行交易

　　B.交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化

　　C.交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息

　　D.交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易

　　E.存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)

　　答案 A,B,C,D

　　解析.采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估價(jià)應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：(1)交易雙方自愿進(jìn)行交易;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象; (4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息;(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。

　　17、題干.房地產(chǎn)按使用方式可分為()房地產(chǎn)

　　A.銷售

　　B.出租

　　C.營(yíng)業(yè)

　　D.自用

　　E.公用

　　答案 A,B,C,D

　　解析.房地產(chǎn)按使用方式可分為銷售、出租、營(yíng)業(yè)、自用房地產(chǎn)。

　　18、題干.房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法有()

　　A.市場(chǎng)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

　　答案 A,B,C,D,E

　　解析.房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　19、題干.針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有()

　　A.理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用

　　B.在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

　　C.理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用

　　D.同一項(xiàng)目宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)

　　E.為提高效率可以只選用一種估價(jià)方法

　　答案 A,C,D

　　解析.①估價(jià)方法的選用首先要以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的下列規(guī)定為準(zhǔn)則：對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià);根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由;有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要估價(jià)方法;收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法.②正確選用估價(jià)方法的前提是熟練掌握每種估價(jià)方法的原理和實(shí)質(zhì)。③各種估價(jià)方法通常綜合運(yùn)用，相互印證并互相引用。

　　20、題干.下列適宜采用市場(chǎng)法估價(jià)的有()

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

　　B.商品住宅

　　C.寫字樓

　　D.學(xué)校

　　E.教堂

　　答案 A,B,C

　　解析.市場(chǎng)法適用的對(duì)象交易活躍的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商 場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　21、題干.下列適合采用成本法估價(jià)的有()

　　A.學(xué)校

　　B.圖書館

　　C.醫(yī)院

　　D.化工廠

　　E.商場(chǎng)

　　答案 A,B,C,D

　　解析.只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易、以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)需要的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、化工廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)等。

　　22、題干.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 A

　　解析.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

　　23、題干.目前我國(guó)政府規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住用地 50 年，工業(yè)用地 30 年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 40 年。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 B

　　解析.目前我國(guó)政府規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住用地 70 年，工用地 50 年，教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年、綜合或其他用地 50年。

　　24、題干.房地產(chǎn)估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途，針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目套用于與其不相符的用途。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 A

　　解析.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的不同，估價(jià)的依據(jù)、所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取、估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮的因素、估價(jià)方法的選用等就可能不同，甚至估價(jià)對(duì)象本身的范圍界定也可能不同。因此，房地產(chǎn)估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途，針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目套用于與其不相符的用途。

　　25、題干.收益法的難點(diǎn)在于求取凈收益時(shí)的扣除項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報(bào)酬率或資本化率。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 A

　　解析.收益法的難點(diǎn)在于求取凈收益時(shí)的扣除項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報(bào)酬率或資本化率。

　　26、題干.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 A

　　解析.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　27、題干.在個(gè)人住房貸款中，銀行對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查合格后，可以免去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

　　A.正確

　　B.錯(cuò)誤

　　答案 B

　　解析.銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

　　28、題干.一般而言，保證貸款的訴訟時(shí)效為()

　　A.6 個(gè)月

　　B.1 年

　　C.2 年

　　D.3 年

　　答案 D

　　解析.一般而言，保證貸款的訴訟時(shí)效為 3 年。

　　29、題干.如果保證合同對(duì)保證期間未約定或約定不明，則自主債務(wù)履行屆滿之日起()，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人免除保證責(zé)任。

　　A.6 個(gè)月內(nèi)

　　B.1 年內(nèi)

　　C.2 年內(nèi)

　　D.3 年內(nèi)

　　答案 A

　　解析.考核貸款訴訟時(shí)效的相關(guān)內(nèi)容。如果保證合同對(duì)保證期間未約定或約定不明，則自主債務(wù)履行屆滿之日起 6 個(gè)月內(nèi)，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人免除保證責(zé)任。

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