第四章 個(gè)人住房貸款

　　考點(diǎn)1個(gè)人住房貸款的分類

　　(1)個(gè)人住房貸款的分類：

　　(2)個(gè)人住房貸款的特征：

　�、儋J款期限長(zhǎng)，通常為10～20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　�、诖蠖嘁缘盅簽榍疤峤�立的借貸關(guān)系。

　�、埏L(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。

　　影響個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素包括：客戶還款能力;客戶還款意愿;房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性。

　　考點(diǎn)2個(gè)人住房貸款的要素

　　(1)貸款對(duì)象：

　�、賯�(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。

　�、诤戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;

　　③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

　�、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款額度：

　　個(gè)人住房貸款有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　�、俳杩钊耸状紊暾�(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

　�、诮杩钊艘牙�用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的;

　�、圪J款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　④對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

　　考點(diǎn)3個(gè)人住房貸款的受理

　　個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料清單如下：

　　①合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明。

　�、诮杩钊诉�款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。

　�、酆戏ㄓ行У馁�(gòu)房合同。

　　④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書(shū)面證明。

　　⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料。

　�、拶�(gòu)房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明。

　�、咩y行規(guī)定的其他文件和資料。

　　考點(diǎn)4貸前調(diào)查

　　(1)開(kāi)發(fā)商資信審查具體包括：

　�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查;

　�、谄髽I(yè)資信等級(jí)或信用程度;

　　③經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　�、芏悇�(wù)登記證明;

　　⑤會(huì)計(jì)報(bào)表;

　�、揲_(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;

　　⑦企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查具體包括：

　�、夙�(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查;

　　②項(xiàng)目的合法性審查。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性審查;

　�、垌�(xiàng)目工程進(jìn)度審查;

　�、茼�(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　①開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;

　�、陂_(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景;

　�、弁ㄟ^(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn);

　�、茼�(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　考點(diǎn)5個(gè)人住房貸款的貸后檢查

　　除參照個(gè)人貸款貸后檢查內(nèi)容外，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的要點(diǎn)有：

　　①開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況。

　�、陧�(xiàng)目資金到位及使用情況。

　　③項(xiàng)目工程形象進(jìn)度。

　�、茼�(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況。

　　⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　�、蘼男袚�(dān)保責(zé)任的情況。

　�、唛_(kāi)發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　�、嗪献鳈C(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等。

　�、崞渌�可能影響借款人按時(shí)、足額還貸的因素。