第二節(jié) 貸款抵押分析

　　(四) 貸款抵押設定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押：

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　�、诘盅喝怂�有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

　�、鄣盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　�、抟婪�可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的財產(chǎn)有：

　�、偻恋厮�有權(quán);

　　②耕地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

　　③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　�、芩�有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　�、菀婪ū徊榉狻⒖垩�、監(jiān)管的財產(chǎn);

　�、抟婪ú坏玫盅旱钠渌�財產(chǎn)。

　　2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　�、俟纼r方法

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

　　對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;

　　對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景;

　　對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。

　�、诘盅郝实拇_定。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　抵押率計算公式為：

　　抵押率=擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)貸款抵押額度的確認

　　抵押貸款額：抵押物評估值X抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

　�、俦粨�保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　　②債務人履行債務的期限;

　�、鄣盅何锏拿�稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　�、艿盅簱�保的范圍;

　�、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　3，抵押的效力

　　(1)抵押擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押權(quán)不得與其擔保的債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。

　　(3)抵押物的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　(4)抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　抵押擔保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔保的債權(quán)同時存在的。

　　(五) 貸款抵押風險分析

　　1.貸款抵押風險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴重不實

　　(2)未辦理有關登記手續(xù)

　　(3)將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　(4)以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)則產(chǎn)所有人同意

　　(5)資產(chǎn)評估不真實，導致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導致抵押關系無效

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　2.貸款抵押的風險防范

　　(1)對抵押物進行嚴格審查

　　(2)對抵押物的價值進行準確評估

　　(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關系的效力

　　(4)抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限