貸款抵押分析

　　1、抵押的范圍：(核心：私有財產(chǎn)——所有權(quán);公共財產(chǎn)——使用權(quán))

　�、俚盅喝怂�有的房屋和其他地上定著物;

　�、诘盅喝怂�有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

　�、鄣盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　�、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾�(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　�、莸盅喝艘婪ǔ邪�并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　�、抟婪�可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　2、不得抵押的財產(chǎn)：

　�、偻恋厮�有權(quán);

　�、诟�地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

　�、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　�、菀婪ū徊榉狻⒖垩�、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　3、貸款抵押額度的確定：

　　①認(rèn)定抵押物：作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。

　　②評估抵押物的現(xiàn)值，確定抵押率(依據(jù)兩點：抵押物的適用性、變現(xiàn)能力;抵押物價值的變動趨勢，又包括實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值)。

　�、鄞_認(rèn)貸款抵押額，抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　④簽訂抵押合同，包括內(nèi)容有：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;債務(wù)人履行債務(wù)的期限;抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;抵押擔(dān)保的范圍;當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

　　4、抵押的效力

　�、俚盅簱�(dān)保的范圍：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

　　②抵押物的轉(zhuǎn)讓：抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓，或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　�、鄣盅何锏谋Ｈ�，即價值的保全

　�、艿盅簷�(quán)的實現(xiàn)：若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)。

　　5、為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險，銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險分析工作。以下情況抵押無效：抵押物虛假或嚴(yán)重不實;未辦理有關(guān)登記手續(xù);將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意;以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意;資產(chǎn)評估不真實，導(dǎo)致抵押物不足值;未抵押有效證件或抵押的證件不齊;因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效;抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)。

　　6、貸款抵押的風(fēng)險防范

　�、賹Φ盅何镞M(jìn)行嚴(yán)格審查，審查過程為：確保抵押物的真實性→確保抵押物的合法性→認(rèn)真查驗抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性;

　　②對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，是保證抵押物足值的關(guān)鍵;

　　③做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力——需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效;

　�、艿盅汉贤�期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限。