核心考點 3 個人商用房貸款流程

　　1.商用房貸款的受理與調(diào)查

　　(1)貸款的受理。

　　貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。

　　申請材料清單如下：①借款申請表。 ②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明原件及復(fù)印件。 ③個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近 6 個月內(nèi)的平均金融資產(chǎn)證明等。 ④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議原件。 ⑤所購 商 用 房 為 一 手 房 的 ，須 提 供 首 期 付 款 的 銀 行 存 款 憑 條 或 開 發(fā) 商 開 具 的 首 期 付 款 的 發(fā) 票 原 件及復(fù)印件;所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件。 ⑥擬購 房 產(chǎn) 為 共 有 的 ，須 提 供 共 有 人 同 意 抵 押 的 證 明 文 件 ;抵 押 房 產(chǎn) 如 需 評 估 ，須 提 供 評 估 報 告 原件。 ⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　(2)貸前調(diào)查。

　　個人商用房貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實行雙人調(diào)查和見客談話制度，主要調(diào)查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保等情況。

　　2.商用房貸款的審查與審批

　　(1)貸款的審查。 貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、抵(質(zhì))押比率、貸款風(fēng)險因素、風(fēng)險程度等。

　　(2)貸款的審批。 貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人按照授權(quán)獨立審批貸款。

　　3.貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　對審批和簽批同意的貸款，簽約人對借款合同和借據(jù)載明的要素核對一致后，簽署個人購房借款 / 擔(dān)保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。 綜合管理員負(fù)責(zé)落實審批簽批意見后， 將審批簽批意見落實的證明材料交簽約人。 簽約人核實審批簽批意見落實的證明材料后，簽署借據(jù)。 綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證，貸款資金支付后要做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄。 銀行應(yīng)當(dāng)通過賬戶分析、憑證查驗或現(xiàn)場調(diào)查等方式，核查貸款支付是否　符合約定用途。

　　4.貸后管理

　　個人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。 貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。 信貸管理部門負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測、檢查及貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。

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　　預(yù)測試題

　　1.(單選)貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人以( )形式提出貸款申請。

　　A.書面

　　B.口頭

　　C.電子表格

　　D.以上都可以

　　2.(單 選 )貸 款 人 受 理 借 款 人 商 用 房 貸 款 申 請 后 ，應(yīng) 對 商 用 房 貸 款 申 請 內(nèi) 容 和 相 關(guān) 情 況 的　(　　)進(jìn) 行 調(diào) 查 核 實 。

　　A.真實性、準(zhǔn)確性、可靠性

　　C.真實性、準(zhǔn)確性、完整性

　　B.風(fēng)險性、可靠性、真實性

　　D.風(fēng)險性、收益性、流動性

　　3.(單選)( )不是商用房貸款貸前調(diào)查人在調(diào)查申請人時應(yīng)重點注意的內(nèi)容。

　　A.材料一致性

　　C.借款人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況

　　B.借款人身份和資信的調(diào)查

　　D.貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議的調(diào)查

　　4.(多選)商用房貸款的申請材料包括( )。

　　A.借款申請表

　　B.個人收入證明

　　C.借款人及其配偶有效身份證件

　　D.商品房銷售合同

　　E.明確的用款計劃以及與之相關(guān)的資料

　　5.(多選)商用房貸款的貸前調(diào)查應(yīng)重點調(diào)查的內(nèi)容有( )。

　　A.材料一致性

　　C.借款人經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查

　　E.擔(dān)保情況的調(diào)查

　　B.借款人身份和資信的調(diào)查

　　D.貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議的調(diào)查

　　6.(判斷)商用房貸款應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、真實性進(jìn)行全面審查。 (　)

　　A.正確

　　B.錯誤

　　7.(多選)商用房貸款的借款合同應(yīng)涵蓋的要點有( )。

　　A.明確約定各方當(dāng)事人的誠信承諾

　　B.明確約定貸款資金的用途

　　C.明確約定支付對象(范圍)、支付金額、支付條件和支付方式等

　　D.明確約定商用房開發(fā)商的資信情況

　　E.明確借款人不履行合同或怠于履行合同時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任

　　8.(多選)商用房貸款審核放款通知，業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對其( )進(jìn)行審核。

　　A.真實性

　　C.合理性

　　B.合法性

　　D.完整性

　　E.針對性

　　9.(多選)關(guān)于商用房貸款的簽約流程，說法正確的有( )。

　　A.簽約流程主要包括填寫合同、審核合同和簽訂合同三部分

　　B.合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，禁止涂改

　　C.合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本移交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核

　　D.合同文本復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立 復(fù) 核 記 錄 ，交由合同填寫人員簽字確認(rèn)

　　E.合 同 填 寫 并 復(fù) 核 無 誤 后 ，貸 款 發(fā) 放 人 應(yīng) 負(fù) 責(zé) 與 借 款 人 (包 括 共 同 借 款 人 )、擔(dān) 保 人 (抵 押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同

　　10.(多選)商用房貸款發(fā)放前應(yīng)落實的放款條件有( )。

　　A.確保借款人首付款已部分支付或到位

　　B.借 款 人 所 購 商 用 房 為 新 建 房 的 ，要 確 認(rèn) 項 目 工 程 進(jìn) 度 符 合 中 國 人 民 銀 行 規(guī) 定 的 有 關(guān) 放款條件

　　C.需要辦理保險、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢

　　D.對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實貸款抵(質(zhì))押手續(xù)

　　E.對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實履行保證責(zé)任的具體操作程序

　　11.(多選)關(guān)于商用房貸款的發(fā)放流程，說法正確的有( )。

　　A.發(fā)放流程包括出賬前審核，開戶放款和放款通知

　　B.業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完整性進(jìn)行審核

　　C.業(yè)務(wù)部門在確定有關(guān)審核無誤后，進(jìn)行開戶放款

　　D.開戶放款完成后，銀行應(yīng)將放款通知書連同個人貸款信息卡等一并交借款人作回單

　　E.貸款發(fā)放后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)借款人相關(guān)信息建立貸款臺賬，并隨時更新臺賬數(shù)據(jù)

　　12.(判斷)商用房貸款的借款合同應(yīng)明確約定貸款資金的用途。 ( )

　　A.正確

　　B.錯誤

　　13.(多選)對于商用房貸款的支付管理，說法正確的有( )。

　　A.銀行應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付

　　B.銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時提出支付申請

　　C.銀行授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金

　　D.在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證

　　E.貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證

　　14.(單選)商用房貸款發(fā)放后，貸款人不需要對( )進(jìn)行貸后檢查。

　　A.客戶信息變化

　　C.抵押房產(chǎn)狀況

　　B.銀行相關(guān)系統(tǒng)

　　D.貸款額度變化

　　參考答案及解析

　　1.【答案】A。 解析：貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。 對于有共同申請人的，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。

　　2.【答案】C。 解析：貸款人受理借款人商用房貸款申請后，應(yīng)履行 盡 職 調(diào) 查 職 責(zé) ，對 商 用 房貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實，形成貸前調(diào)查報告。

　　3.【答案】C。解析：商用房貸款的貸前調(diào)查內(nèi)容除了選項 A、B、D 外，還有對借款人經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查和擔(dān)保情況的調(diào)查等。

　　4.【答案】ABCD。 解析：選項 A、B、C、D 都是申請商用房貸款時應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　5.【答案】ABCDE。 解析：選項 A、B、C、D、E 即是貸前調(diào)查人在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保情況時，應(yīng)重點調(diào)查的內(nèi)容。

　　6.【答案】B。 解析：商用房貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合 理 性 、準(zhǔn) 確 性 進(jìn) 行 全 面審 查 ，重 點 關(guān) 注 調(diào) 查 人 的 盡 職 情 況 和 借 款 人 的 償 還 能 力 、誠 信 狀 況 、擔(dān) 保 情 況 、抵 (質(zhì) )押 比 率 、風(fēng)險程度等。

　　7.【答案】ABCE。 解析：選項 A、B、C、E 為商用房貸款的借款合同應(yīng)該涵蓋的要點。

　　8.【答案】ABD。 解析：商用房貸款發(fā)放時要進(jìn)行出賬前審核。 審核放款通知，業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完整性進(jìn)行審核。

　　9.【答案】ABCDE。 解析：A、B、C、D、E 均為商用房貸款簽約流程的正確表述。

　　10.【答案】BCDE。 解析：選項 B、C、D、E 為商用房貸款發(fā)放前，應(yīng)由獨立的放款部門或崗位負(fù)責(zé)落實的放款條件。 A 項，借款人自付款應(yīng)全部支付或到位。

　　11.【答案】ABCDE。 解析：選項 A、B、C、D、E 都是商用房貸款的發(fā)放中應(yīng)注意的問題。

　　12.【答案】A。

　　13.【答案】ABCDE。 解析：選項 A、B、C、D、E 均為對商用房貸款支付管理的正確表述。

　　14.【答案】D。

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