第三節(jié) 風險管理

　　一、合作機構管理

　　1.合作機構管理的內容

　　(1)合作機構分析的要點

　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理

　�、俅_立合作意向。

　�、诤献骱蟮墓芾�。

　　(3)與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等。

　　2.合作機構風險的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為�！凹賯�貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。來源：

　　“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　(2)擔保公司的擔保風險

　　在個人住房貸款業(yè)務中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內部管理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　(3)其他合作機構的風險

　　在二手房貸款業(yè)務中，往往涉及多個社會中介機構，如房屋中介機構、評估機構及律師事務所等。社會中介機構一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　3.合作機構風險的防范措施

　　商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，離不開合作機構。銀行要深入了解和理解合作機構的運作，在充分利用合作機構的同時，采取多種措施有效控制由合作機構帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。

　　(1)“假個貸”的防控措施

　�、偌訌娨痪�人員建設，嚴把貸款準入關。

　�、谶M一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　�、垡�積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構風險的防控措施

　�、偕钊胝{查，選擇講信用、重誠信的合作機構。

　�、跇I(yè)務合作中不過分依賴合作機構。

　�、蹏栏駡�(zhí)行準入退出制度。

　�、苡行Ю�用保證金制度。

　�、輫栏駡�(zhí)行回訪制度。

　　二、操作風險

　　操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內部形成的非系統(tǒng)性風險。

　　1、貸款流程中的風險

　　(1)貸款受理和調查中的風險

　�、儋J款受理中的風險。

　　②貸前調查中的風險。

　　a.項目調查中的風險

　　b.借款人調查中的風險

　　(2)貸款審查和審批中的風險

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：

　　①未按獨立公正原則審批

　�、诓话礄嘞迣徟�貸款，使得貸款超授權發(fā)放

　　③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　(3)貸款簽約和發(fā)放中的風險

　　①合同簽訂的風險。

　�、谫J款發(fā)放的風險。

　　(4)貸后與檔案管理中的風險

　�、儋J后管理的風險。

　�、跈n案管理中的風險。

　　2、法律和政策風險

　　對于個人住房貸款業(yè)務，各種法律、法規(guī)等強制性規(guī)范很復雜。

　　(1)借款人主體資格

　�、傥闯赡耆四芊裆暾垈�人住房貸款問題。

　�、谕饧�自然人能否辦理住房貸款問題。

　　(2)合同有效性風險

　　目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關條款或具體內容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。

　�、俑袷綏l款無效。

　�、谖绰男蟹ǘㄌ崾玖x務的風險。

　�、鄹袷綏l款解釋風險。

　�、芨袷綏l款與非格式條款不一致的風險。

　　(3)擔保風險

　　銀行個人住房貸款業(yè)務的擔保方式主要有抵押、質押、保證三種方式。我國《擔保法》及《物權法》司法解釋對擔保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：

　�、俚盅簱�保的法律風險：

　�、谫|押擔保的法律風險。

　�、郾ＷC擔保的法律風險，主要表現(xiàn)在：

　　(4)訴訟時效風險

　　在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　(5)政策風驗

　　政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，由于這些風險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：

　�、賹�境外人士購房的限制。

　�、趯�購房人資格的政策性限制。

　�、鄣盅浩穲�(zhí)行的政策性限制。

　　3、操作風險的防范措施

　　(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　(2)掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　(3)嚴格落實貸前調查和貸后檢查

　　三、信用風險

　　個人住房貸款的信用風險通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導致的。因此，防范個人住房貸款的信用風險，就要求個人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。

　　1、信用風險表現(xiàn)形式

　　借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。

　　(1)還款能力風險

　　從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。

　　(2)還款意愿風險

　　還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。

　　2、信用風險防范措施

　　(1)加強對借款人還款能力的甄別

　　具體的措施將從驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。

　�、衮炞C工資收入的真實性。

　�、隍炞C租金收入的真實性。

　　③驗證投資收入的真實性。

　�、茯炞C經(jīng)營收入的真實性。

　　(2)深入了解客戶還款意愿