第三節(jié) 個(gè)人抵押授信貸款

　　一、個(gè)人抵押授信貸款的含義

　　個(gè)人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評(píng)估值的一定比率為依據(jù)，設(shè)定個(gè)人最高授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請(qǐng)人本人或第三人(限自然人)名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。

　　二、個(gè)人抵押授信貸款的特點(diǎn)

　　1 . 先授信，后用信

　　2 . 一次授信，循環(huán)使用

　　3 . 貸款用途綜合

　　三、個(gè)人抵押貸款的要素

　　1 . 貸款對(duì)象

　�、� 具有完全民事行為能力、年滿(mǎn)l8周歲的人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人;

　　② 借款申請(qǐng)人有當(dāng)?shù)爻Ｗ��?hù)口或有效居留身份;

　�、� 借款申請(qǐng)人有按期償還所有貸款本息的能力;

　　④ 借款申請(qǐng)人無(wú)重大不良信用記錄;

　�、� 借款申請(qǐng)人及其財(cái)產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將原以住房抵押的個(gè)人住房貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)原住房抵押貸款)轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押授信貸款;

　�、� 各行自行規(guī)定的其他條件。

　　2 . 貸款利率

　　個(gè)人抵押授信貸款項(xiàng)下的單筆貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行。

　　3 . 貸款期限

　　抵押授信貸款有效期限最長(zhǎng)為30年。

　　4 . 還款方式

　　(1)等額本息還款法、等額本金還款法

　　(2)委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息

　　5 . 貸款額度

　　(1)貸款額度的確定

　�、� 以所購(gòu)新建商品住房作抵押的，貸款額度一般不超過(guò)所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的70%。

　�、� 以所購(gòu)再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房作抵押或?qū)⒃�住房抵押貸款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房?jī)r(jià)值和抵押率確定。

　　抵押住房的價(jià)值須由銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。將原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，如抵押住房?jī)r(jià)值無(wú)明顯減少，可根據(jù)原辦理住房抵押貸款時(shí)確定的房屋價(jià)值確定抵押住房?jī)r(jià)值。

　　抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過(guò)70%。

　　貸款額度計(jì)算公式：貸款額度=抵押房產(chǎn)價(jià)值×對(duì)應(yīng)的抵押率

　　如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款。

　　③ 以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可根據(jù)上述②款的規(guī)定確定貸款額度。

　　(2)可用貸款額度的確定

　　效期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差。可用貸款額度根據(jù)貸款額度及已使用貸款的情況確定。其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差。

　　如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)重大波動(dòng)，貸款銀行應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估后的價(jià)值重新確定貸款額度。

　　四、個(gè)人抵押授信貸款操作流程

　　1 . 貸款的受理與調(diào)查

　　(1)貸款的受理

　　借款人申請(qǐng)個(gè)人抵押授信貸款，應(yīng)向貸款銀行提交以下資料：

　�、� 借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料;

　�、� 借款人償債能力證明材料;

　　③ 房屋權(quán)屬證明材料;

　�、� 抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字則無(wú)須提供原住房抵押貸款的借款合同原件;

　�、� 貸款用途證明文件;

　�、� 貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(2)貸前調(diào)查

　　2 . 貸款的審查和審批

　　(1)貸款的審查

　　貸款審查人員負(fù)責(zé)對(duì)借款人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性、真實(shí)性、完整性審查。

　　① 以購(gòu)買(mǎi)住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押授信貸款的，貸款審查人按照個(gè)人住房貸款審查的規(guī)定進(jìn)行審查，同時(shí)對(duì)抵押授信貸款額度、有效期間貸款用途、需落實(shí)的貸款支用等進(jìn)行審查。

　�、� 將在銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實(shí)性進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查貸前調(diào)查人對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見(jiàn)。

　　③ 貸款用途真實(shí)、明確、合法。

　　(2)貸款的審批

　　貸款審批人應(yīng)依據(jù)銀行各類(lèi)個(gè)人貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆抵押授信貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的償付能力以及貸款擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)。

　　3 . 貸款的簽約和發(fā)放

　　對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人以及其他相關(guān)人，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽訂書(shū)面借款合同等協(xié)議文件。其流程如下所示：

　　填寫(xiě)合同→審核合同→簽訂合同→抵押登記手續(xù)的辦理→申請(qǐng)支用→支用審查→支用核批→相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。

　　4 . 支付管理

　　5 . 貸后管理

　　(1)合同內(nèi)容變更

　�、� 基本規(guī)定的變更。

　�、� 借款期限的調(diào)整。

　�、� 利率調(diào)整。

　　(2)貸后檢查

　�、� 檢查要求。

　�、� 檢查的主要手段。

　�、� 檢查的主要內(nèi)容。

　�、� 有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理程序。