第三節(jié) 風險管理

　　n 　商用房貸款和有擔保流動資金合作機構(gòu)風險

　　n 商用房貸款和有擔保流動資金操作風險

　　n 商用房貸款和有擔保流動資金信用風險

　　一、合作機構(gòu)管理

　　合作機構(gòu)風險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險;有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構(gòu)的擔保風險。

　　1 . 商用房貸款的合作機構(gòu)管理

　　(1)商用房貸款合作機構(gòu)風險主要包括：

　�、� 開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全;

　�、� 估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　(2)商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施

　�、� 加強對開發(fā)商及合作項目審查

　�、� 加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準人管理。

　�、� 業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　　2 . 有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理

　　與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)。為了有效規(guī)避擔保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風險銀行應(yīng)采取如下防控措施：

　　(1)嚴格專業(yè)擔保機構(gòu)的準入�；�本準入資質(zhì)如下：

　　① 注冊資金應(yīng)達到一定規(guī)模。

　　② 具有一定的信貸擔保經(jīng)驗，原則上應(yīng)從事?lián)�保業(yè)務(wù)一定期限;信用評級達到一定的標準。

　�、� 具備符合擔保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支。

　�、� 具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營者無重大不良信用記錄，無違法涉案行為等。

　�、� 此類擔保公司，原則上應(yīng)要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應(yīng)對其擔保總額度進行有效監(jiān)控。

　　(2)嚴格執(zhí)行回訪制度

　　① 經(jīng)營出現(xiàn)明顯的問題，對業(yè)務(wù)發(fā)展嚴重不利的;

　　② 有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的;

　　③ 與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴重不良貸款的;

　�、� 所進行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進作用的;

　�、� 存在對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。

　　二、操作風險管理

　　1 . 商用房貸款的操作風險

　　(1)商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容

　�、� 貸款受理和調(diào)查中的風險。

　�、� 貸款審查和審批中的風險。

　�、� 貸款簽約和發(fā)放中的風險。

　�、� 貸后與檔案管理中的風險。

　　(2)商用房貸款操作風險的防控措施

　�、� 提高貸前調(diào)查深度。

　�、� 加強真實還款能力和貸款用途的審查。

　�、� 合理確定貸款額度。

　　④ 加強抵押物管理。

　　⑤ 強化貸后管理。

　�、� 完善授權(quán)管理。

　　2 . 有擔保流動資金貸款的操作風險

　　對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行應(yīng)采取如下防控措施：

　　(1)在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應(yīng)。

　　(2)借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。

　　三、信用風險管理

　　1、商用房貸款的信用風險

　　(1)商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容

　　① 借款人還款能力發(fā)生變化。

　�、� 商用房出租情況發(fā)生變化。

　　③ 保證人還款能力發(fā)生變化。

　　(2)商用房貸款信用風險的防控措施

　�、� 加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。

　�、� 加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。

　�、� 加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。

　　2、有擔保流動資金貸款的信用風險

　　(1)有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容

　�、� 借款人還款能力發(fā)生變化;

　�、� 借款人所控制企業(yè)經(jīng)營隋況發(fā)生變化;

　�、� 保證人還款能力發(fā)生變化;

　�、� 抵押物價值發(fā)生變化。

　　(2)有擔保流動資金貸款的防控措施

　�、� 加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。

　　② 加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。

　�、� 加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。

　�、� 加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。