第三節(jié) 風險管理

　　一 、合作機構管理

　　(一)合作機構管理的內容

　　1 . 合作機構分析的要點

　　(1)分析合作機構領導層素質

　　(2)分析合作機構的業(yè)界聲譽

　　(3)分析合作機構的歷史信用記錄

　　(4)分析合作機構的管理規(guī)范程度

　　(5)分析企業(yè)的經營成果

　　(6)分析合作機構的償債能力

　　2 . 與房地產開發(fā)商合作關系的確定及合作的執(zhí)行

　　(1)確立合作意向： 開發(fā)商提供的項目經過銀行有關部門核批后，凡銀行同意為該項目提供商品房銷售貸款的，在受理該項目購房人的個人住房貸款前，銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要

　　加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　　a.及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　　b.開發(fā)商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　　c.借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　　d.借款人發(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　　e.密切注意和掌握房地產市場的動態(tài)等。

　　3 . 與其他社會中介機構的合作管理

　�、� 資質高、信譽好、管理規(guī)范;

　�、� 各項財務指標符合銀行要求;

　　③ 近期無重大經濟糾紛;

　�、� 銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

　　(二)合作機構風險的表現形式

　　1 . 房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險

　　如“假個貸”行為

　　2 . 擔保公司的擔保風險

　　3 . 其他合作機構的風險

　　(三)合作機構風險的防范措施

　　1 .“假個貸”的防控措施

　　要注意檢查以下四個方面的內容：

　　a.借款人身份的真實性

　　b.借款人信用情況

　　c . 各類證件的真實性

　　d . 申報價格的合理性

　　2 . 其他合作機構風險的防控措施

　　① 深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構

　�、� 業(yè)務合作中不過分依賴合作機構

　　③ 嚴格執(zhí)行準入退出制度

　�、� 有效利用保證金制度

　　5 嚴格執(zhí)行回訪制度

　　二、操作風險管理

　　(一)貸款流程中的風險

　　1 . 貸款受理和調查中的風險

　　2 . 貸款審查和審批中的風險

　　3 . 貸款簽約和發(fā)放中的風險

　　4 . 貸款支付管理中的風險

　　(二)法律和政策風險

　　1 . 借款人主體資格

　　2 . 合同有效性風險

　　3 . 擔保風險

　　(1)抵押擔保的法律風險

　　a.抵押物的合法有效性。根據《擔保法》規(guī)定，學校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位公益財產，所有權不明、有爭議的以及宅基地使用

　　權不得設定抵押，共有財產的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經理不得以公司財產為個人提供抵押擔保等。

　　b.抵押物重復抵押。

　　c.抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。

　　d.抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。

　　(2)質押擔保的法律風險

　　質押擔保目前主要是權利質押，較多的是存單、保單、國債、收費權質押。主要風險在于：

　　a.質押物的合法性;

　　b.對于無處分權的權利進行質押;

　　c.非為被監(jiān)護人利益以其所有權利進行質押;

　　d.非法所得、不當得利所得的權利進行質押等。

　　(3)保證擔保的法律風險

　　a.未明確連帶責任保證，追索的難度大;

　　b.未明確保證期間或保證期間不明;

　　c.保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　　d.借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款;

　　e.公司、企業(yè)的分支機構為個人提供保證;

　　F .公司、企業(yè)職能部門、董事、經理越權對外提供保證等

　　4 . 訴訟時效風險

　　5 . 政策風險

　　政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。

　　(三)操作風險的防范措施

　　1 . 提高貸款經辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　2 . 掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　3 . 嚴格落實貸前調查和貸后檢查

　　三 、信用風險管理

　　(一)信用風險表現形式

　　1 . 還款能力風險

　　2 . 還款意愿風險

　　(二)信用風險防范措施