第二節(jié) 貸款流程

　　一 、貸款的受理和調(diào)查

　　二 、貸款的審查和審批

　　三 、貸款的簽約和發(fā)放

　　四 、支付管理

　　五 、貸后管理

　　六 、貸款的受理和調(diào)查

　　(一)貸款的受理

　　1 . 貸前咨詢

　　咨詢內(nèi)容包括：

　�、� 個(gè)人住房貸款品種介紹;

　　② 申請個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件;

　　3申請個(gè)人住房貸款需提供的資料;

　�、� 辦理個(gè)人住房貸款的程序;

　　⑤ 個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等;

　　⑥ 獲取個(gè)人住房貸款申請書、申請表格及有關(guān)信息的渠道;

　�、� 個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話;

　　⑧ 其他相關(guān)內(nèi)容。

　　2 . 貸款的受理程序

　　(1)接受申請

　　借款申請人申請材料清單如下：

　　a.合法有效的身份證件

　　b.借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明

　　c . 合法有效的購房合同

　　d . 涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面證明

　　e . 涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料

　　f . 購房首付款證明材料。

　　2 . 貸款的受理程序

　　(2)初審

　　貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　(二)貸前調(diào)查

　　1 . 對開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　�、� 開發(fā)商資信審查

　�、� 項(xiàng)目審查

　�、� 對項(xiàng)目的實(shí)地考察

　�、� 撰寫調(diào)查報(bào)告

　　2 . 對借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求

　　貸前調(diào)查應(yīng)以實(shí)地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容

　　貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購(建)房屋情況、貸款擔(dān)保等情況

　　二、貸款的審查和審批

　　(一)貸款審查

　　款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的《個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。

　　(二) 貸款審批

　�、� 借款人資格和條件是否具備;

　�、� 借款用途是否符合銀行規(guī)定;

　�、� 申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定;

　�、� 借款人提供的材料是否完整、合法、有效;

　　⑤ 貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理;

　�、� 對報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效;

　�、� 其他需要審查的事項(xiàng)。

　　3 . 提出審批意見

　　(1)“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案

　　(2)“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)

　　4 . 審批意見落實(shí)

　　三、貸款的簽約和發(fā)放

　　(一)貸款的簽約

　　1 . 填寫合同

　　2 . 審核合同

　　合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。

　　3 . 簽訂合同

　　同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。

　　(二)貸款的發(fā)放

　　1 . 落實(shí)貸款發(fā)放條件

　�、� 確認(rèn)借款人首付款已全額支付到位;

　　② 借款人所購房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)

　　度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件;

　�、� 需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢;

　　④ 對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款;

　�、� 對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實(shí)貸款抵(質(zhì))押手續(xù);

　�、� 對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序;對保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在銀行存入一定期限的還本付息額的保證金。

　　2 . 貸款劃付

　�、� 貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)件，交信貸主管審核簽字后，送會(huì)計(jì)部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。

　�、跁�(huì)計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款。

　�、� 貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同借款人需要到場的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。

　　四 、支付管理

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。

　　五、貸后管理

　　Ø 貸后檢查

　　Ø 合同變更

　　Ø 貸款收回

　　Ø 貸款風(fēng)險(xiǎn)分 類和不良貸款管理

　　Ø 貸后檔案管理

　　(一)貸后檢查

　　1 . 對借款人的檢查

　　2 . 對保證人的檢查

　　3 . 對抵押物的檢查

　　4 . 對質(zhì)押物的檢查

　　5 . 對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)

　　5 . 對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)

　�、� 開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況;

　�、� 項(xiàng)目資金到位及使用情況;

　�、� 項(xiàng)目工程形象進(jìn)度;

　　④ 項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況;

　�、� 產(chǎn)權(quán)證辦理的情況;

　　⑥ 履行擔(dān)保責(zé)任的情況;

　�、� 開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況;

　�、� 合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營隋況及財(cái)務(wù)情況等;

　�、� 其他可能影響借款人按時(shí)、足額還貸的因素。

　　(二)合同變更

　　1 . 基本規(guī)定

　　(1)合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。

　　(2)合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人(包括借款人、擔(dān)保人等)親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。

　　2 . 合同主體變更

　　在合同履行期間，須變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。

　　經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵(質(zhì))押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫《個(gè)人住房借款合同主體變更通知書》，連同一份借款合同交會(huì)計(jì)部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。

　　3 . 借款期限調(diào)整

　　期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還

　　4 . 分期還款額的調(diào)整

　　銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。

　�、� 借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請，銀行應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。

　�、� 借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。

　　5 . 還款方式變更

　　借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：

　�、傧蜚y行提交還款方式變更申請書;

　　②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用;

　�、劢杩钊嗽谧兏�還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

　　6 . 擔(dān)保變更

　　在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵(質(zhì))押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵(質(zhì))押物是否符合擔(dān)保要求。

　　(三)貸款的回收

　　1 . 貸款支付方式

　　2 . 還款方式

　　(四)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理

　　1 . 貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

　�、� 正常貸款

　�、� 關(guān)注貸款

　　③ 可疑貸款

　�、� 損失貸款

　　① 正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

　　② 關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。

　�、� 可疑貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

　�、� ④ 損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　⑤ 2 . 不良貸款的認(rèn)定

　�、� 按照五級分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。

　　⑦ 3 . 不良貸款的催收

　�、� 4 . 不良貸款的處置

　　⑨ 抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。

　　(五)貸后檔案管理

　　1. 貸款檔案的內(nèi)容

　　2. 檔案的收集整理和歸檔登記

　　3. 檔案的借(查)閱管理

　　4. 檔案的移交和接管

　　5. 檔案的退回